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在房价调控政策下商品房价格合理性的探讨 摘要 本文首先对商品房价格合理性研究的背景及意义进行了简要介绍；然后运用房价收入比和住房租售比对成都市的房价情况进行了分析，进而对我国商品房价格的合理性进行评定；接着本文分析了我国商品房价格过高的原因；最后提出了解决商品房价格过高的对策建议，比如对相关政策体系进行重构、控制总量，重建住房市场体系等。希望本文的研究，能够为我国房价调控政策的施行提供一定的理论参考。 关键词 房价调控；因素；建议 目 录 1 商品房价格合理性研究的背景和意义 1 1.1 研究背景 1 1.2 研究意义 1 2 对我国商品房价格合理性的评定——以成都为例 2 2.1 运用房价收入比分析 2 2.2 运用住房租售比分析 2 2.3 分析结果及其代表性 2 3 我国商品房价格过高的原因 3 3.1 商品房供给和需求的影响因素 3 3.1.1 需求方面对商品房价格上涨的影响 3 3.1.2 供给方面对商品房价格上涨的影响 3 3.2 商品房价格变化的政策因素 3 3.2.1 土地政策对商品房价格的影响 3 3.2.2 税费等对商品房价格的影响 4 3.2.3 利率政策对商品房价格的影响 4 4 解决商品房价格过高的对策建议 4 4.1对相关政策体系进行重构 4 4.2控制总量，重建住房市场体系 4 4.3改进政府调控方式，完善信息披露制度 5 4.4创新房地产金融工具 5 5商品房价格调控对市场经济和城市发展影响及意义 6 6结论 6 参考文献 7 1 商品房价格合理性研究的背景和意义 1.1 研究背景 近年来，房价的高速增长给人们带来的压力也越来越大，同时希望政府尽快对商品房价格进行宏观调控的呼声也越来越高。早在2004年开始，政府就充分考虑了影响商品房价格的各个因素，出台了相应的房价调控政策。这些房价调控政策对房价的调控范围从土地源头一直延伸到商品房的销售终端。2010年国务院先后出台了“国十一条”、“新国五条”等一系列金融、信贷政策调控措施。2011年初又出台了“新国八条”，各地方政府也纷纷出台了关于限制商品房购买的限购令。其中，重庆、上海两个城市开始尝试向购房者征收房产税，并在极短的时间内连续调高了存款准备金率，这也意味着地方政府对房价的调控力度越来越大。2012年初，芜湖、上海等地开始放松商品房价格调控政策，但是很快就被中央叫停，这充分显示了政府希望通过房价调控政策抑制房价过快增长的决心。但是总的来说，当前政府的房价宏观调控政策并没有达到理想中的效果。根据国家统计局统计得到的数据显示，2014年第一季度全国100个城市中就有72个城市的房价出现了环比上涨，而在2014年12月，70个受调查的城市中有51个的商品房价格出现了同比上涨。由此可见，我国的商品房价格回归合理仍有较长的路要走，政府对商品房价格的调控一刻也不能放松。 1.2 研究意义 通过对房价调控政策下商品房价格合理性的探讨，能够对当前政府房价宏观调控政策的成效进行评价，同时分析房价调控政策在实施过程中所面临的一些主要问题。这不仅能够确定政府实施商品房价格宏观调控的重要意义，还能为房价调控政策的制定和实施提供一定的可行建议。因此，本课题的研究既存在对前人研究成果进行补充的理论意义，又存在解决我国房价过高，缓解住房问题的现实意义。 2 对我国商品房价格合理性的评定——以成都为例 2.1 运用房价收入比分析 以2014年成都五环内商品房为例, 商品房平均价格为8024 元/m2 , 成都市城镇居民平均可支配收入y 为20073元，人均住宅面积t 为30 平方米, 银行住房贷款利率为5.94 %（国家统计局统计所得相关数据）,还款期限为n =20 年, 首付款比例为k =30 %,每年贷款偿还额占个人年收入的比例为m =44.1 %。 2.2 运用住房租售比分析 根据成都市一居室(40m2)的住宅租房价格为870 元/月,来计算成都市住房租售比,则:每平方米月租=住宅月租/住宅面积=870/40 =21.75元/m2。 住房租售比=每平方米月租/每平方米房价=21.75/8024 =1 :368 .92。而国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1 :300 ～ 1 :200 。因此, 可看出房产价格已偏离理性真实的房产价值。 2.3 分析结果及其代表性 通过以上对成都市房价收入比的分析可以发现，以人均住房面积需求为30m2、人均可支配收入20073元、还贷期限20年来计算，平均每人每年需要偿还的房贷占其年收入的44.1%，由此可见成都市的商品房价格明显过高。同时，由于商品房的价格过高，造成成都市的住房租售比达到了1 :368.92，超出了国际界定的合理范围。