四十军部可行性研究调查报告.docVIP

四十军部可行性研究报告 目录 一、项目概况 二、锦州市经济发展评估 三、项目运营主要目的 四、项目开发模式 五、项目掠影 六、市场环境分析 七、项目优劣势分析 八、初步规划方案及指标 九、运营关键点 十、项目效益测算 十一、本项目与该区域集团项目对比分析 十二、项目可研结论 项目概况 1.项目基本情况分析 1.1.项目名称介绍 四十军部项目 1.2.项目宗地位置介绍 项目宗地地处锦州市核心商业圈，位于城市主干道解放路北侧，东临山东街，北临宜昌路，西临广东街。 项目宗地距离锦州市火车站直线距离1公里，距离锦州南站直线距离11公里，距离锦州机场直线距离6公里，距离锦州港直线距离33公里。 1.3.项目经济技术指标介绍 四十军部项目宗地规划文件中给出规划指标如下表： 规划用途 商服用地 出让年限 40年 宗地坐落 锦州市凌河区解放路四段6号 建筑密度 ≤64% 建筑限高 ≤110米 起始价 79000万元 保证金 15000万元 土地级别 一级 地上容积率 6.14-6.34 占地面积 38779.33m2 规划面积 37502m2 综合容积率 8.53-8.73 规划总建筑面积 327394m2 地下商业建筑面积 29866m2 地上总建筑面积 237796m2 地下车库建筑面积 59732m2 依据相关规范规定，配套市政设施用房，具体规划指标以锦州市规划管理局出具的《国有建设用地使用权出让规划设计条件》为准。2014年10月30日前净地交付。 2.项目产生背景 经锦州市人民政府批准，锦州市国土资源局决定以拍卖方式出让本项目宗地的国有土地使用权。本项目为军用土地转让，竞价受让人需签订《军用土地使用权转让协议》。按照财政部、国家土地管理局、总后勤部《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》（【1993】财综字第159号）规定，免交土地出让金。 二、锦州市经济发展评估 1、城市基本状况 锦州市位于辽宁省西南部，东与沈阳、鞍山、盘锦相连：西邻葫芦岛：北与朝阳、阜新接壤；南临渤海湾。全区东西长143公里，南北宽约114公里，是辽西走廊的中心城市。目前，锦州市城区总人口约为91.75万人，，非农业人口约为73.55万人，占总人孔的80.4%。 2、房地产制度与房地产市场情况 2011年面对国家强化房地产市场调控的新形势，锦州市一直执行国家土地、信贷、税收等有关政策，切实将房价控制在里水平的基础上，优化普通商品房供应结构，着力加快中低价位、中小套型普通商品房住房建设。2011年全市实现房地产投资110亿元，商品房销售额143亿元，金融机构新增贷款120亿元，现阶段锦州房地产市场呈平稳发展趋势。 3、产业政策 锦州市充分发挥实施沿海开发开放国家战略、国家和省级开发区等政策优势，以世园会建设为牵动，强化规划引领，推进体制机制创新，全面优化沿海经济区发展空间和产业布局，努力实现产业集群和城市功能协调互动发展，加快形成沿海经济隆起带和沿海城市带。 4、城市规划与发展目标 锦州市规划修编的初步规划思路是，进一步加快城市南扩进程，进一步做大城市体量，拉开城市骨架，提升城市功能，增强区域中心城市的服务力和辐射力。城市规划目标是：到2030年，城市总用地规模达200-220平方公里，城市总人口规模达180-200万人。远期城市总用地规模为494平方公里，其中锦州港、滨海新区、龙栖湾新区、大有经济区、建业经济区“五大板块”，建设用地规模为394平方公里，主城区建设用地规模为100平方公里：城市总人。。口规模为260-280万人。在老城区改造中，重点打造老城区中央大街“十里商街”。包括交通枢核、中心商业核、中央商务核、滨水景观核。 5、城市社会经济发展状况 锦州是辽西重要工业城市。2011年全市实现地区生产总值1100亿元；固定投资660亿元，地方财政一般预算收入103.6亿元；规模以上工业增加值530亿元；社会消费品零售总额374亿元；引进域外资金700亿元；城市人均可支配收入20155元，锦州正为建设辽宁沿海第二大城市而努力奋斗。 三、项目运营主要目的 1、项目性质： 老城区十里商街改造项目，改造后项目为大型商业及金融办公中心。 2、开发的基本原则： 以住宅、商业、办公为一体的大型综合体； 商业升级，提升品质； 以销融资，减少沉淀。 四、项目开发模式 1、该项目开发采用住宅+商业+办公的团地再造的开发模式： 团地再造，商业升级； 商业以可售物业最大化及可以考虑商业团购； 大型的办公楼可以作为金融中心、行政办公大楼，增加地域价值。 “中心外围效应”：将两个大型办公楼打造成“金融中心”，将几大银行的办公总部招入其中，充分发挥“中心外围效应”，吸引一些大型的企业进驻，将办公大楼进行全部出售，使其成为此项目回现的主