珠华商业广场可研调查报告.doc

目 录 =\第一章 总论 1 1.1 项目背景 1 1.1.1 项目名称 1 1.1.2 项目报告编制依据 1 1.1.3 项目提出的过程和理由 1 1.2 项目概况 2 1.2.1 建设地点 2 1.2.2 建设规模和主要建设内容 3 1.2.3 项目总投资及资金筹措 4 1.2.4 主要技术经济指标 4 第二章 需求分析与建设规模 5 2.1 项目需求分析 5 2.1.1 项目建设的宏观层面需求 5 2.1.2 项目建设的微观市场需求 14 2.1.3 需求小结 30 2.2 建设规模方案比选 31 2.2.1 项目开发条件 31 2.2.2 项目功能组合比选 33 2.2.3 各功能建筑面积比选 34 2.2.4项目结构形式比选 35 2.2.5项目定位 36 2.3 推荐建设规模方案 43 2.3.1 项目功能组合及布局 43 2.3.2 主要技术指标 44 第三章 项目建设条件 45 3.1 珠海市自然条件 45 3.1.1 气象 45 3.1.2 水文 45 3.1.3 地形地貌 45 3.1.4 地震 45 3.2 建设条件 46 3.2.1 城市规划条件 46 3.2.2 施工条件 46 3.2.3 资金条件 46 第四章 项目实施进度 47 4.1 建设工期 47 4.2 项目实施进度计划 47 第五章 投资估算与财务评价 50 5.1主要投资估算技术经济指标 50 5.2总开发成本核算 50 5.3财务成本 56 5.4项目的销售与经营费用 56 5.5项目销售税金及附加 56 5.6销售收入预测 57 5.7财务效益评价 58 5.7.1 财务计算中税项及费用设定 58 5.7.2 财务评价指标的选取 59 5.8盈亏平衡分析与敏感性分析 63 5.9财务分析结论 65 第六章 社会效益分析 66 第七章 研究结论与建议 67 7.1 研究结论 67 7.2 建议 67 第一章 总论 项目背景 项目名称 珠海珠华大厦商业综合发展项目 项目报告编制依据 《珠海市城市规划委员会会议纪要》（2009第24期） 《珠计资投（2001）073号文件》 《珠海市城市规划委员会会议纪要》（2009第18期） 《关于珠华大厦商业综合发展项目事宜的请示》珠规地（2009）486号 《建设用地规划许可证》 《建设用地批准书》 《珠海市城市总体规划（2001-2020）》 《珠三角地区改革发展规划纲要(2008-2020年1999年经珠海市计划委员会珠计资预（1999）070号文件和珠计资投（2001）073号文件批准立项，2001年4月经珠海市建设委员会和省市计划委员会批准取得了单项房地产的资质证书及《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《固定资产项目投资许可证》、《建设工程施工许可证》、于珠海市城中村改造的政策影响，工程一直处于缓建状态，2003年底政府批准开工，办完全部开工手续，并已领取《建设工程施工许可证》、《占用绿地许可证》等所有开工证件。新股东入驻公司后审时度势调整战略，立点未来，将项目定位成为珠海标志性建筑——250米高的“珠华双塔”，根据2009年《珠海市城市规划委员会会议纪要》（第24期），项目占地面积21,662.36平方米，容积率调整为12.2，规划建筑面积为264,280平方米。 建成后对美化城市景观，发展将起到极大的推动作用。围绕全面提升城市社会文明度、经济富裕度、环境优美度、资源承载度、加快推进城市彰显的城市个性与文化品位，不断提升市城市综合功能与城市品质，为加快打造现代宜居城市奠定坚实的基础。图1 项目区位图 建设规模和主要建设内容 项目总用地面积21,662.36平方米，占地面积为11,644平方米，容积率为12.2，规划总建筑面积264,280平方米。 项目由两座塔楼组成，一栋为甲级写字楼，一栋为五星级酒店，主要建设内容包括： 综合商场：位于1至7层裙楼内，商业建筑面积70,623平方米； 酒店及产权式酒店：建筑面积98,657平方米； 写字楼：建筑面积90,000平方米； 其中管理及配套用房：5,000平方米。 项目总投资及资金筹措 项目总投资约为399,818万元。其中土地成本41,379万元、前期费用7,225万元、建安工程费324,137万元、基础设施建设费1,100万元、开发期税费22,724万元、不可预见费3,252万元、租售费用8,913万元、财务费用21,488万元。 资金筹措方式：实现项目开发需要的资本投入为139,818万元，其余建设资金通过借款和销售收入再投资等方式来合理解决，其中借款金额为260,000万元。 主要技术经济指标 表1 主要技术经济指标和经济评价指标一览表 技术经济指标 项