宁波鄞江它山旅游项目可行性分析调查报告.doc

宁波“它山”项目 可行性分析报告 前 言 随着长三角变局、大宁波的崛起，宁波的旅游产业面临着前所未有的挑战和机遇。长期以来，鄞江周边区域旅游走的都是观光旅游的道路，带动效应迟迟未得显现。我们力图跳出它山，构建大宁波，明晰产业战略、开发策略和运营模式，使浙东绿谷旅游带成为它山融入宁波，接轨宁波的战略突破口。希望我们的策划报告能为发展商对这一片区的旅游发展战略的决策及规划的制订提供富有价值的战略参考。 纯粹以市场之手打造小镇，在宁波市场前所未有，摆脱传统报告“八股”的论证模式，更直接有效论证项目可行性。 第一部分：项目启示录 一、项目分析与解读 1、项目概况　 项目地块位于宁波鄞州区鄞江镇及龙观镇，主要用地集中在鄞江镇它山村、鄞江村以及龙观镇部分用地。 项目用地依山傍水，呈不规则形状，总用地面积约7800亩。现基本为自然水系、农田、植被覆盖山坡和乡镇村落。 从区位上来看，项目位于宁波鄞州区下属乡镇内，距宁波市区（三江口）22.5公里、距宁波绕城高速4.5公里、距五龙潭风景区5公里。 2、项目开发背景分析　 宁波“一核一廊两翼五圈”旅游规划中的两翼。主要是指西部人文山水旅游发展轴线和东部沿海休闲度假旅游发展轴线。本项目就属于西部人文山水旅游发展的重点发展内容之一。 随着《它山堰保护总体规划》编制完成全国重点文物保护单位它山堰的保护及旅游开发项目启动依托古文化和水文化，重点建设它山堰水利博物馆、它山石博物馆、浙东民俗博物馆、艺术品文化市场等，并将结合旅游、婚庆、休闲、度假等产业平台，标榜“千年古镇、唐朝宁波”品牌，创建生态型文化产业示范基地。米尔顿·凯恩斯小镇――新城镇建设的成功典范位于英格兰中部的米尔顿·凯恩斯，２０世纪７０年代前曾是一个名不见经传的小村庄。由于当地政府全面科学的规划和有序开发，如今，已成为英国闻名遐迩的经济重镇。 二战后，英国新建了３２座城镇，米镇是其中最大的一座。与英国许多城镇矜持典雅的风格相比，米尔顿·凯恩斯极富现代化气息。平坦宽阔的大道、整齐的建筑和大片绿地。大型购物中心、商务中心、儿童游乐城、娱乐中心、公园等城市基础设施功能齐全，应有尽有。 米镇始建于２０世纪６０年代末，城建一开始就按照市场规律来运作。首先由政府投资从农民手中将这一带的土地买下来，然后交给开发公司去建设。城镇初具规模后，地方发展部门将开发后的土地和房屋出售给公司或个人，收回国家投资。在过去６年里，米镇的房地产价格持续攀升，去年的升幅高达１５％。目前８５％以上的土地和房屋已经售出，米镇也因此从昔日的小村庄发展成为拥有２０多万人口的经济重镇。 米镇毗邻高速公路，位于著名学府剑桥和牛津之间，有高速公路与伦敦相通。当地政府充分利用地理位置的优势，大力兴办零售、信息、咨询、保险、科研和教育培训等服务业。小城优越的地理位置和良好的现代化基础设施，吸引了众多公司来投资，仅外国公司就有３００多家，其中美国１００多家、日本６０家，从而创造了大量就业机会。目前，该镇人口的失业率不到１％，７５％的就业人口从事服务业。 米镇从建镇一开始就非常重视环保，注意不断增加绿色空间。环境监察部门对开发和建设单位进行严格监督。如今，公园占地超过城市总用地的六分之一，即使在大型购物中心也有精致的室内花园，因此，米尔顿被称为“绿色之城”。良好的环境也吸引了大量的外来移民，近些年来又成为香港人移民的钟情之地，许多提前退休的香港公务员来此安家。 整体规划、配套先行、以政府手段进行土地先行开发，以市场手段促进房地产建设，以第三产业为先导完善内部经济构架。在松江新城处于得天独厚的优势位置，它的东北面是坐落着7所高等院校组成的松江大学城，是人文资源;北面是上海佘山国家旅游度假区，是自然资源;西面是以IT产业为特色的松江科技园区，是产业资源;南面是有1000多年人文历史的古城，是历史资源。作为松江新城核心区之一，由英国阿特金斯公司规划设计的泰晤士小镇有取舍地移植了英国泰晤士河边小镇的规划理念与建筑风貌，追求“人与自然和谐共存”的美好场景。整个小镇以30万平米景观湖为景观源头，与天然河道贯通，建有大型游艇码头，大面积的滨水公园绿化、景观岛和错落有致的人行步道。建筑规划沿袭英式小镇的传统布局，以中央商业区为中心，划分成多个独立的围合式建筑组团。所有建筑物的外立面为纯英伦风格1平方公里的英伦小镇，除了教堂、市政厅、中学、商业街等功能性社区公建设施外，还建有会所、幼儿园、影院、超市医疗中心等社区配套设施，公建设施和商业服务设施占总建筑面积的２８．６％。 四、项目的开发理念与定位 1、项目开发理念：鉴于前面所确定的“依托山水资源、挖掘人文价值、凸显小镇化生活模式的地产开发项目”的整体项目开发的定性。我方认为作为纯粹房地产开发项目，本案具备二重开发理念和功能。 第一重理念：宁波近郊的旅游（休闲