冯仑：投标世贸重建七年记.docVIP

冯仑：投标世贸重建七年记 ?　■文/冯 仑，万通集团董事局主席 　009年3月26日，美国东部地区普降暴雨。而在这天，中国中心进驻“自由塔”的正式签约，像射透阴霾天气的一丝阳光，让人感受到冬雪初融的温暖和生机。 　　从2003年我们与纽约“9·11”重建项目“自由塔”谈判中途夭折，到2009年终于在“自由塔”进驻成功，期间经历了7年。 　　这是一个罕见的中美双方一拍即合的结局。中方角度上，在“9·11”废墟上地标性建筑“自由塔”里，建设一个65到69层整整五层办公楼，建筑总面积超过1.76万平方米，年租金逾1.06亿元的中国中心，在各类涵义之丰富性上，很少有更出其右的商业行为；美方也上至州长下至市长极力促成，除了乐得获得价格不菲的签约金外，继英国在美国建英国中心，美国在全世界建美国中心，日本人买下洛克菲勒中心，德国建德国中心和歌德学院，到中国的孔子学院和中国中心的建成，市中心不断变化不断地验证着美国历史的成功——美国人也搞政绩工程啊。 　　光荣与梦想 　　但这样的一个事件却一直好事多磨。 　　2003年下半年的时候，整个世贸还是一片废墟，没有人敢去，因此价钱极低。我们是第一个去那儿谈的外国公司。我第一次去谈的时候，他们所有人都很吃惊，说：“你是第一个美国以外的企业来谈。而且居然是中国人。” 　　这里还要介绍一下，跟我们的想象不同，在世贸中心被炸掉之前，这栋楼是属于政府拥有，业权是政府的，但经营权是一个商人的。这个商人叫拉里·西尔维斯坦，是个犹太人，他把这栋大楼的经营权(99年的出租权利)买下来了。可以说他是重建世贸中心的核心人物。 　　当时接待我们的就是拉里，拉里当时也非常高兴，给我们的条件应该说是不错的。而且我们能帮他，当时七号楼很难租，我们是他最大的租户，一下要租两万多平方米，就这样把市场价格给抬起来了。 　　然而当一切都按照设想开始进入状态时，从2003年开始历时两年多的谈判却在一刹那戛然而止。7月中旬，我带着4500万美元信用证赶到纽约，得到的却是7月11日西尔维斯坦公司已单方面向媒体宣布中止合同的消息。 　　外电报道对此的解释是万通“错报财务资源”，在7号楼中准备设置餐饮、住宿等设施，美方不能答应。 　　餐饮和住宿始于我对于中国中心的一个增值设想，“去美国游玩，首选纽约。去纽约，一定会去世贸纪念遗址和新世贸中心。未来巨大的客流，将会为新世贸中心带来新的生机。而如果能够在世贸里面建立“中国中心”这样的综合商用物业项目，应该会有很好的运营效益。” 　　当然，当时最兴奋的是知道另外一个消息，纽约港务局将投入巨资进行世贸的重建。而其中最大的一项开支将用于世贸区域地下工程的基础设施建设，对此的资金投入量将达到102亿美元。纽约港务局相当于中国城市建设中的一级开发商。 　　一个在基础设施方面投入巨资的新世贸，会给这个区域带来巨大的活力，而这也是我和万通决定在此投资的信心所在。 　　长期以来，外界总觉得我一向稳妥、谨慎，然而那时我的脑海里总是浮现着更多对未来的想象，我希望能够与世贸中心稳步合作。在一期工程中，万通地产只是租用7号楼48到52层的楼宇，收取增值服务和转租的收益；而在二期工程中，万通甚至准备全面参与投资和建设。 　　冷酷仙境 　　怀揣着对现实与未来的憧憬，我指派了一名经理作为商务代表，带一个队伍，到纽约负责万通与世贸的合作事宜。万通人在纽约与有关方面，就一期工程中合作展开了紧锣密鼓的谈判。 　　我们先进行的是商务条款的谈判，商务条款的谈判大约从2005年5月开始，到2006年1月结束，谈判过程非常复杂。 　　随后，双方又开始了法律合同的谈判，这个谈判过程也并不轻松。五个月后的2006年6月30日，所有合同谈判结束。在此期间，双方为了进行法律合同谈判，共出动了近10名律师，是一场国际顶尖的房地产项目合作。 　　一切都预示着双方的谈判在向着双赢的方向无限趋近尾声，但无限趋近的意味就是，没有交集。突生变故于2006年1月开始，世贸中心的市场预期租价开始上升，到6月底租价大概上升了23%。这证明了我们的决策是正确的，但也增加了谈判中美国商人提高租价的砝码。 　　果不其然，美方开始提出另一个要求：该中心处于安全考虑，应该限制进入的人数，这使得万通欲借“旅游三产”赚外快的设想遭遇打击，可能每年损失500万美元的收入。 　　虽然关于细节的要求和限制越来越多，但所有的合同还是在2006年6月30日全部完成了，庞大繁琐的合同正式文本约200页，合同附件达到了1200页。 　　但接下来的变故是我没有想到的。美方提出了两个关键要求：一是万通地产要在10天内开具出4500万美元的信用证，第二是港务局将对合同进行审批，这个时间需要60到90天。 　　信用证需要在中国的银行开具，再由汇丰银行作为转让行，最终送达业主手中。美方提出的条件十分苛刻，我