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时事杂谈 资料通讯 年第 期 2006 12 关于房屋承租人优先购买权的思考 □唐章林 内容提要 本文由租赁合同入手 以 合同法 及相关的法律原则为依据 分析了 : , 《 》 , 房屋租赁合同中双方当事人及第三人的法律地位,在此基础上对承租人的优先购买权以 及由此产生的相关问题提出了自己的一些看法。 关键词 承租合同 房屋承租 优先购买权 : 中华人民共和国合同法 第二百三十条规定 出租人出卖租赁房屋 应当在合理期限内通知承租 《 》 :“ , 人 承租人享有以同等条件优先购买的权利 最高人民法院 关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则 , 。” 《 〈 〉 若干问题的意见 试行 第 条规定 出租人出卖出租房屋 应提前三个月通知承租人 承租人在同 》 :“ , 。 ( ) 118 等条件下 享有优先购买权 出租人未按此规定出卖房屋的 承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖 , ; , 无效。” 这里需要明确两个法律概念 第一 优先购买权 是指在限定的期限内 自然人或法人在同等条件 , ,“ ” , 下 优先于他人购买出卖人财产的权利 优先是在购买顺序上的优先 第二 同等条件 是指购房人所 , 。 ,“ ” ( ) 愿支付的价款 价款的支付方式等条件均相同 依照上述规定 承租人行使优先购买权 应当具备以下条 、 。 , , 件 承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同 如果租赁合同不成立 无效 被撤销或者因履 : 。 、 、 1. 行期届满而终止 则承租人不享有此项权利 优先购买权只能在出租人决定出卖租赁房屋后享有 并 , 。 , 2. 且必须在接到出卖通知后三个月内行使 承租人必须是在同等条件下享有优先购买权 第三人的出价 。 , 3. 条件或者其他条件优于承租人时 承租人没有优先购买权 从出租人一方来说 如果出卖租赁房屋而不 , 。 , 通知承租人 或者在法律规定的期限内不征求承租人的意见即自行出卖房屋 或者当承租人与第三人的 , , 出价以及其他条件同等时不把租赁房屋卖给承租人 都是侵犯承租