房地产企业纳税筹划.doc

浅析房地产企业纳税筹划 准考证号：024310205151 姓名：许海龙　　 指导教师： 薛春燕 [摘要]本文结合房地产企业外部经济环境的变化对房地产企业产生的影响，由房地产企业税收筹划的必要性入手，介绍税收筹划的基本技术，从房地产开发、销售及保有阶段等三个方面来分析房地产企业的纳税筹划，以及房地产筹资技术方面的纳税筹划。 [关键词]房地产企业；纳税筹划；代建工程；筹资技术 国家为抑制房地产价格上涨较快，促进房地产市场的稳定发展，国务院先后出台了一系列的政策，如“国六条”、“新国八条”等来调控房地产价格，自2010年以来国家已上调了10次存款准备金率来抵制房价的持续上涨。2011年11月22日，中央电视台《共同关注》节目报道：万科等房地产开发企业带头降价，降幅达到30%。有人指出这个冬天是房地产企业暴利时代的终结。然而房地产企业的开发成本却居高不下，在房地产市场的调控与宏观经济紧缩相叠加的宏观政策影响下，房地产企业要在激烈的竞争中占据一席之地，通过税收筹划降低纳税成本，提高企业经济效益，实现税后利润的最大化，已成为不争的事实。 房地产企业纳税筹划的必要性 房地产企业涉及的税种多，税负重。该企业具有经营周期长、投资金额大、开发成本高的特点，并且房地产开发企业从土地的取得、房地产的开发、经营、销售以及保有等几个环节均有涉税。从涉及的主要税种的税率来看：营业税的税率为5%；土地增值税的税率为30%至60%的三级超率累进税率；企业所得税的税率为25%，房地产企业的税收负担较重，具有纳税筹划的空间。 国家税收优惠政策为房地产企业纳税筹划提供了政策依据。房地产企业涉及的税种多，而每个税种都有相关的税收优惠政策，这为房地产企业进行税收筹划提供了政策支持，不仅可以减轻企业税收负担，在一定程度上还能够实现国家的宏观调控，进而发挥税收的经济杠杆作用，实现企业和国家的“双赢”。 二、房地产企业纳税筹划的基本技术 （一）延期纳税技术 延期纳税技术是指在合法和合理的情况下，使纳税人延期缴纳税收而相对节税的税收筹划技术。纳税人延期缴纳本期税收并不能减少纳税人纳税绝对总额，但等于得到一笔无息贷款，可增加纳税人本期现金流量，使纳税人在本期有更多资金扩大流动资本，用于资本投资。 （二）税率差异技术 不同的税种，税率不同；即使是同一税种，税率也会有所差别。而税率的高低体现的是征收的深度，反映企业的税收负担轻重，因此可以通过税率的差异进行纳税筹划，降低税收负担。例如：营业税的建筑业适用3%的税率，销售不动产适用5%的税率，可以通过一定的方式使得适用3%的税率。 （三）扣除技术 扣除技术是指在合法和合理的情况下，使扣除额增加而直接节税，或调整各个计税期的扣除额而相对节税的税收筹划技术。在同样多收入的情况下，各项扣除额、宽免额、冲抵额等越大，计税基数就会越小，应纳税额就也越小，所节减的税款也就越大。 （四）减免税技术 减免税是对某些纳税人或课税对象的鼓励或照顾措施。减税是减征部分应纳税款；免税是免征全部应纳税款。减税免税规定是为了解决按税制规定的税率征税时所不能解决的具体问题而采取的一种措施，是在一定时期内给予纳税人的一种税收优惠，同时也是税收的统一性和灵活性相结合的具体体现。 三、房地产企业纳税筹划的方式 （一）建房方式选择的纳税筹划 1.代建方式 房地产企业接受委托方的委托，实施代建工程，收取一定的劳务费，不仅不用代垫资金，且仅对劳务费用按照建筑业3%的税率计征营业税。由于这种代建行为并没有引起房地产企业有关资产的产权发生转移，所以不用计征土地增值税。在宏观调控的影响下，一些大的房地产企业从开发方式转向代建方式。 2.合作建房 房地产企业以土地使用权，合作方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。若房屋建成后，双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税以“无形资产投资入股，共担风险的行为”，不征收营业税。如果合作建成后按比例分房自用，所有权没有发生转移，则免征土地增值税；如果用于对外出租，对租金收入计征营业税。若合作建房后对外销售，则免营业税但不免土地增值税。 （二）房地产企业的开发费用确定的纳税筹划 根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，房地产企业的开发费用分为财务费用和其他房地产开发费用两部分。凡财务费用中的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊且能提供金融机构证明的，在不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额可据实扣除，即允许扣除的房地产开发费用=准予扣除的利息+（取得土地使用权所支付的金额+计算的房地开发成本）×5%以内。凡财务费用中的利息支出，不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，财务费用和其他房地产开发费用不分别单独计算时：允许扣除的房地产开发费用=（取