帝上龙园项目营销策划报告.ppt

7、促销策略——活动让利，促进成交 促销目的：促进消费者快速成交 促销手段：根据市场变化，除了正常的付款方式优惠外 应该根据市场进行一些活动促销 例如： 节日特价房购买 老客户介绍新客户让利 每周一套特价房 教师，军人，困难户折上折 8、现场管理策略——准军事化管理 管理手段：准军事化管理模式 应用方法：客户接待流程化 客户跟踪制度化 客户分析表格化 客户案例会议化 客户关系档案化 内部培训机制化 观点 2008年9月份开盘时间比较合适 贵宾式认筹既可以回款也可以完成认筹 36个月为我方的基本时间目标设定 三次开盘策略为基本的销售策略 单页发放为基本的宣传手段，户外和媒体做积极配合 西安设项目现场、土门、红庙坡三个售楼部，穷尽消费者 外地设黄陵县、韩城市、延安、榆林四个售楼部 促销方式要不断进行翻新性质的让利促销 现场管理进行精准的准军事化管理手段 目 录 第一章：帝上龙园项目卖点升华与萃取 第二章：帝上龙园营销系统策划 第三章：帝上龙园基础价格体系建立 第四章：帝上龙园项目回款计划 项目的价格定位是一个非常关键的问题，也 是一个充满了技术性的问题。一个项目如果定价 成功了，就等于项目成功了一半。 一个策划人的自白 1、价格策略——中开高走，小步变频 价格策略：中开高走，小步变频 中 开：精品城中村项目，理所当然价格要高一点，因为价格 是项目品质的最有效营销武器。 高 走：根据消费者心理学研究，消费者有一种买涨不买跌的 心理，涨价本身就是一种有效的促进销售的方式。 同是对市场判断，房价还要继续上涨 小 步：因为价格上涨后，消费者会有一定的购买延迟，为了 减少延迟，所以每次涨幅不宜过大 变 频：变频是一种实事求是的思想，根据市场动态调整项目 价格 2、开盘价格定位——市场比较法 81 78 74 71 100 合计 7 5 6 6 10 开发商品牌 8 7 5 6 10 物业管理 7 8 8 8 10 交楼时间 11 12 11 9 15 楼盘配套 12 11 13 13 15 环境 13 12 10 11 15 户型 23 23 21 18 25 地段 本案 沁园春 古都西苑三期 进丰嘉苑二期 楼盘名称 权重 比较内容 2、开盘价格定位——市场比较法 2191 275 1095 821 PI’*WI 楼盘权重价 　 0 1 0 WI 楼盘所占权重 0 2752 2189 2054 PI 权重均价 1 1 1 1 　 权重值比例 　 2650 2000 1800 PI 实际均价 81 78 74 71 　 合计权重值 本案 沁园春 古都西苑三期 进丰嘉苑二期 代码 计算内容 2、开盘价格定位——市场比较法 2694.93 2300.55 入市价格 1.23 1.05 系数合计 0.05 0.025 形象系数 0.1 0.025 营销系数 0.08 0 建筑系数 1 1 基础系数 2191 2191 基础价格 小/高层 多层 测算指标/类别 多层调整后的入市均价 2300元/平米 小/高层调整入市均价 2700元/平米 3、最高价格定位——自然增长模拟 3600 3593.7 10% 3 08年9月~11年8月 2700 小/高层 2600 2576 12% 1 08年9月~09年8月 2300 多层 营销 修正 最高 价格 增长率 增长 周期 销售 周期 入市 价格 物业 类型 通过对价格自然增长的模拟，最终价格调整如下 多层最高价格调整为2600元/平米，实现时间为2009年8月31日 小/高层实现价格为3600元/平米，实现时间为2011年8月31日 4、价格过程模拟——价格增长 多层价格实现模拟：2009年3月~5月涨幅模拟最高 * 帝上龙园项目营销策划报告 亿兰天朗地产顾问 二零零八年七月 目 录 第一章：帝上龙园项目卖点升华与萃取 第二章：帝上龙园营销系统策划 第三章：帝上龙园基础价格体系建立 第四章：帝上龙园项目回款计划