房地产策划案例：夏朵园商业街.ppt

在本报告前文中，开启对本项目的产品优劣势及市场机会与风险作了较为具体详细的论述，具体到经营与营销推广，我司建议先进行前期的招商以试探市场反应，招商进行到一定的进度后，进行商铺强销。但目前存在以下矛盾—— 矛盾一：任务与目标 现在的任务： 快速销售 小面积铺面 业态混乱档次低 商品品质低 拉低住宅品质 降低住宅售价；延迟销售周期 我们的目标： 商业带动住宅 商业品质高 合理定位 品牌经营 以租带售 租售两旺；满盘皆赢 矛盾二： 商业价值提升规律与本项目运作周期矛盾 住宅不成熟（未全部入住） 业态易混乱 住宅成熟（入住2-3年） 价格低廉 难以形成规模经营 业态合理 售价提高 区域商业中心 开启建议： 1、 商业部分整体出租、以租带售、聚集人气、 提升价值 2、 商业先建，形成带动住宅的引擎 3、适当延长商业的销售周期，最大提升商业价值 第三部分 商业对地产的作用 一、??? 商业带动地产 商业项目的成功与否，对提升夏朵小城一、 二期住宅项目的品质和价格空间将起到极大 的作用。 以点带面——先启动商业市场，形成规模。从而带动整个夏朵小区近50万方的销售量与销售价格的上扬。 第一、商业与生活配套服务将是夏朵小城项目重要的点睛之笔 第二、大型商业项目的风险投资 第三、经营管理与销售之间的关系 盈利来自商业带动房地产 新天地是属于商业带动地产较好的一个典型 投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。由于“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平方米8000元～10000元，到现在的每平方米2万元。 成功案例分析——新天地 小结： 房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。显然，我们在很多情况下没有按照购物中心发展规律办事。上海新天地做了一个先锋，罗康瑞意在房地产业，但用心地做了一个真正的商业，结果是满盘皆赢。 大体量有五角场地区副都市中心，运用大型商业项目作为引擎，从而带动整个五角场地区的房价整体上扬。 杨浦区房价走势图： 资料来源：上海开启市场研究部 普陀区长征地区以梅川路商业街为中心，坚持以休闲餐饮为特色的梅川路商业街的日益红火。开发商业街的宏泉集团采取了只租不售的经营策略，严格根据商业街不同的功能区域选择信誉好、受群众欢迎的品牌商家入驻。 梅川路商业休闲街 由此也带动了十几个低容积率、高绿化率、高品质的大中型住宅小区的销售价格明显上涨。 梅川路商业休闲街 祥和名邸房价走势图: 资料来源：上海开启市场研究部 结论： 夏朵小城也成为闵行房产的新焦点，但其旺盛的购买力将在未来商业项目成功运作之后的一至两年的周期里。商业对整个住宅项目今后销售将起到极大的推动作用，同时对商业项目提供比较扎实的人流与市场机会。随着项目周边的交通条件与商业的逐步改善，一方面将吸引更多的消费者到夏朵来购房，此举将提高夏多购房者的消费能力和人口素质，同时也将增加夏朵小城在本社区内进行消费的条件与选择。 本案定位诠释： 一、以餐饮娱乐为特色 二、具备服务功能 三、中档（休闲类） 四、社区商业中心 总 结 ? 当社区商业改变沿街零散布局，而集餐饮、娱乐、服务等众多功能于一身时，社区商业就显露出可观的赢利前景。生活环境是评价生活舒适度的重要指标，如果社区居民的一切消费需求都能在其居住的社区中高质量地得到满足，而环境质量依然保持高标准，社区商业无疑将获得最大利益。 谢 谢！ 就本项目建筑设计上的疑问初步改进建议： 6、对于空调的位置，原则上建议餐饮设立小型独立中央空调，空调机位设在顶层。同时考虑到未来的可变性，可充分利用建筑的立面处理预留一些分体空调外挂位。 7、对于车库的位置，建议在社区入口大体块商业设地下或半地下车库。 5、由于初步定位二层以上都作餐饮，所以必须考虑相关的功能配套，其中最关键的是上下管（气、水）的布置，建议2B/3B/4B/5B/6B的管道位置设在每两个单元的之间的中部位置。对应一侧3A/4A/5A/6A/7A的管道位置设在两单元的交接的临街处。同时餐饮的排烟系统设在建筑的顶层。 5. 商铺之时尚休闲篇 2003年上海高等、中等收入居民消费结构比较 2003年上海市高等、中等收入居民用於食品服饰消費的支出分別占消費總支出的 63%和66%。由此可見，經營日常消費品及休闲娱乐的商業物業依舊具有較大的市場空間。 2003年个人平均消费总支出：人民币10，237元 2003年个人平均消费总支出：人民币7，467元 数据来源：上海统计年鉴2003 休闲娱乐 2003年上海高等、中等收入居民消费场