房地产策划案例：江北董家溪.ppt

产品定位及市场建议 6 .1 项目的市场定位 1） 充分发挥交通和区位优势，为部分具有消费能力的工薪族，尤其是嘉陵江对面渝中区范围内有一定文化，有一定专业技术的企事业单位职工、公务员提供精致、细腻、舒适的生活空间。 2） 以高水平的规划设计，中低成本的建安费用，中高品质的整体形象，经济适用的多款户型，优美的小区环境，完善的公建配套，周到的物业管理来营造独有的滨江小区楼盘特色。 3） 注重实效、戒除奢华，努力降低消费者的支付能力，走中档价位高档品质的路线，多给消费者以真切的关怀，多给消费者实实在在的实惠。 4）? 保持合理商业面积以临街特色商铺营造人气商气，增强周边居住氛围。 市场定位：“大众消费的精品楼盘”或“新生代的温馨家园”。 6 .2 项目的消费定位 1、项目主要定位于为需求面积在70—100平方米（套内）以内，单价在2000元左右，总价在15—20万元以内的消费群提供产品。这类消费群是重庆市的大众消费者，占到购房总体的70%左右。 2、为满足市场的整体需求，建议本项目考虑设计30%—40%的户型面积在100—160平方米，单价在2500元左右，总价在25—40万元的康居型住宅。 3、建议本项目在临街面规划一二层商铺，多为40—200平方米的独立商铺，单价在20—80万元左右，为中小业主提供经营性资产。 4、项目还应该为有私家车的业主设计地下停车场或半地下车库，每个单价在7--10万元左右，为已经取得一定成就或打算购置轿车的业主解决停车之便。 6 .3 项目的目标客户定位 主力买家 次级买家 在渝中区和江北区效益较好的公司、企业、工厂、研究所工作的中高层管理人员、干部、专业技术人员 。 年龄在25—35岁之间，收入水平较高、工作稳定且购房为成家的年轻白领职业者 。 渝中区和江北区部分因旧城改造而拆迁的居民。 目前在江北区工作/居住的潜在购房者 倾向中档中小社区规模楼盘的潜在购房者 因子女分家、父母养老而分离出来的购房者 开发商在规划设计时，应在户型、结构上采取多元化，挖掘潜在消费者需求的共同点，尽量避免户型 单一，结构失衡。本项目的最大目标市场是江北区拥有稳定收入、具有较高文化程度、讲究生活品质 和注重生活质量的社会中层人士，特别是中青年人士。而关注和加入本项目的目标客户群体，一般都 具有一定的楼盘鉴赏能力，对环境、功能、规划、升值潜力、内在素质及发展商、承建商信誉都有比 较高的要求。因此，本项目在规划设计和营销推广时都应该足够考虑这些因素。 在江北华新街、观音桥片区内长期居住的“土著居民”。 6 .4 项目的户型定位 鉴于目前重庆楼市的户型普遍偏大，总价偏高，需求存在错位的现象，建议项目的户型定位以90--140平米的中户型错层为主（面向收益较好的青年夫妇、中年夫妇），90平米以下的小户型为辅（面向单身白领、白领青年夫妻、分家后的老年夫妇），合理配备150平米以上的跃层（面向经济收入好的成功人士、企事业单位中高层管理人员、二次置业的白领人士）。 对于每一款户型的设计都应本着精益求精，合理安排，节约每一寸空间的原则，增强户型的经济实用性，给消费者以高的性价比实惠，使项目的成功推出成为重庆房市的一个亮点，从而，也使项目的户型设计成为销售的一个卖点。 6 .5 项目的价格定位 1、本项目以市场比较法和有效需求成本加价法相结合的综合分析作为定价模式。 2、以地段、交通、小区规模、环境、配套、户型、人文景观、物业档次等因素综合考虑计算，建议本项目的住宅价格以2200元为均价。 3、确定一个楼层、朝向、户型最遗憾的单位为起价，如1680元/平方米，然后根据各款户型的楼层、朝向、户型制定出差异性价格，即一房一价，不同房屋的差价可达到400—800元/平方米，即起价1680元，最高价可达到2480元/平方米。 4、商铺也要根据位置、面积、户型、楼层制定出差异性价格，平街一楼可定为7000元/平方米，二层可定为5000元/平方米，均价为6000元/平方米。 5、车位按每个40平方米计算，单价在1800元/平方米左右。 销售价格一经确定，必须严格执行，对折扣要按照放权原则办，不得随意溢价或者破格降价，如售价形成随意性，会引来无数后遗症。 6 .6 项目的品牌定位 1、本项目体量较大，而且是中房集团在重庆的首个开发项目，因此，将本项目的市场定位朝着品牌化方向发展是必由之路。尤其是现阶段消费者在购房时特别理性，注重对开发商企业的品牌和所开发物业的品牌的评价。 2、 项目品牌和企业形象的建立，