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划拨土地使用权价格 划拨土地使用权是否有价格？ 有偿、无偿、低偿的关系 无偿是否表示无价 政策依据 关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发[2001]44号） 为支持和促进企业改革，企业改制时可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产 划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益 划拨土地使用权价格 城镇土地估价规程 划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等 运用收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对价格的影响 划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格 因此： 划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-出让金 但实践中此公式不能一概而论，需区分具体情况 承租土地使用权价格 承租土地使用权是指在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地权利。 国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为称为国有土地租赁。 取得划拨 土地使用权 承租 土地使用权 有偿使用 租赁方式 承租土地使用权价格 收益还原法评估承租土地使用权价格 租金盈余=市场租金-实际支付租金 土地还原率 承租土地使用权价格 = 盈余租金 土地还原率 [1- （1+r)n 1 ] 五、土地估价分析和估价方法选择 （一）考试目的 测试应考人员对土地估价技术要点、技术思路、影响土地价格的有关因素和土地估价原则等的分析能力以及估价方法的选择运用知识的掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：分析确定土地估价技术思路的原则，土地估价目的的判断对土地估价方法、估价参数的选择以及估价过程处理的影响，土地权利资料分析要领以及有关因素资料分析的内容，土地估价原则的选择，土地估价其他主要事项的内容，土地估价方法的选择的原则和综合运用； 熟悉：土地市场状况的分析，土地估价的假设和限制条件的分析和确定。 五、土地估价分析和估价方法选择 （三）考试范围 1、分析确定土地估价技术思路的原则 2、土地估价目的判断及对土地估价方法、估价参数的选择以及估价过程处理的影响 3、土地权利资料的分析要领 4、土地估价的影响因素分析内容与方法 5、土地估价的假设和限制条件分析 6、土地估价适用原则的分析 7、各种土地估价方法的选择的原则和综合运用 8、土地市场分析的内容及方法 六、土地估价报告撰写 （一）考试目的 测试应考人员对土地估价报告的撰写和使用方面知识掌握的程度。 （二）考试基本要求 掌握：土地估价报告书的作用、构成、形式、格式、撰写、使用和估价报告的归档； 熟悉：土地估价报告书的内容； 了解；土地估价档案管理知识。 （三）考试范围 1、土地估价报告书的作用 2、土地估价报告书的构成 3、土地估价报告书的形式 4、土地估价报告书的格式 5、土地估价报告书的使用 6、土地估价报告和土地估价技术报告的内容及规范格式要求 7、土地估价报告的归档和档案管理 七、土地估价报告审核 （一）考试目的 测试应考人员对土地估价报告书的质量的认知程度。 （二）考试基本要求 掌握：土地估价报告书审核的目的和土地估价报告的质量； 熟悉：土地估价报告书审核的内容和方法； 了解；土地估价报告的评价。 （三）考试范围 1、土地估价报告审核的目的 2、土地估价报告的质量 3、土地估价报告审核的内容 4、土地估价报告审核的方法 5、土地估价报告的评价 八、常见目的下土地估价 （一）考试目的 测试应考人员对各种常见土地估价目的下的土地估价的特点的认知程度。 （二）考试基本要求 掌握：常见土地估价目的和相应评估价格类别的判断； 熟悉：各种常见土地估价目的下土地估价的主要原则确定，估价方法选择，主要技术参数选择，价格确定方法的特点。 八、常见目的下土地估价 （三）考试范围 1、各种常见的土地估价目的 （1）以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估 （2）以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等目的的土地估价 （3）以土地使用权抵押为目的的估价 （4）以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价 （5）以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价 （6）以城市地价动态监测为目的的土地估价 （7）农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价 （8）以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价 （9）以司法鉴定为目的土地估