托斯卡纳庄园项目论证报告.doc

托斯卡纳庄园 项 目 论 证 报 告 托斯卡纳庄园项目建设条件论证报告、项目概况 园区建设方面，截至2009年末，合作区基础设施建设和固定资产投资累计已突破50亿元，标准化道路达50.34公里，地面建筑面积近260万平方米，区内园要绿化面积已达78.8万平方米，项目承载能力不断增强，初步呈现出以“通”为主线、“净”为基础、“绿”为特色，“美”为目标的新区景象。 本案位于伊宁市经济合作区内为住宅开发项目兼容部分市级商业服务设施 项目开发以伊宁市经济合作区的相关要求为拟建设改善型住宅项目，小区形象打造，呼应片区内优美、生态友好的主题。项目出入口住宅为北侧沿街为道路交通 强度调整（含周边城市支路建设用地，已出让土地共计5992.8）周边城市支路在土地范围内，但实际建设其他用途。要求：容积率建筑密度%； 实际使用情况我、市场调研与策划公司、的多次研究讨论放弃高容积率建设方案规划为1减少建筑面积约100000平米，减少利润约8000万元。 之所以不高容积率的建设方案弥补利润损失，有以下几点：现状调查，我们发现电力设施 本方案用电量： 本次规划住宅共户，总面积平方米按建筑面积w/平方米考虑，则最大负荷约为Kw。取同时系数0.，则实际最大负荷为 Kw。功率因数0.9，则住宅部分供变电容量约为KVA。 公建及配套会所面积平方米按建筑面积80w/平方米考虑，则最大负荷约为KW。取同时系数0.6，则实际最大负荷为w功率因数0.8，则公建配套部分供变电容量约约为KVA。 本小区总用电装机容量KVA+902.5KVA=1371.5KVA 本方案用水量 用水指标 计量数 用水量 居民生活用水 110 L/p.d 941人 155.1 m3/d 配套公建用水 10 L/m2.d 15046.4㎡ 110.45 m3/d 道路广场用水 2 L/m2.d 5000㎡ 10 m3/d 绿化用水 3 L/m2.d 2500㎡ 7.5 m3/d 消防及未预见用水 上述总用水量15%计 42.46 m3/d 总用水量 325.51m3/d 325.51 m3/d 小区总用水量约为325.51 m3/d。 方案用量 1）居民生活用气量 居民生活用气量指标：2721MJ/(人·年)，即65万kcal/(人·年)。气源种类采用液化天然气，其密度为：0.75kg/m3，燃气低热值为：39.67MJ/m3。 换算得到居民生活年用气量为： Qy=(N×q)/Hl 式中Qy--居民生活年用气量（Nm3/年）；N--居民人口数； q--居民生活用气定额（kJ/人?年）；Hl--燃气低热值（kJ/ Nm3）； 小区人数对于燃气用量 名称 人数 用气量（万Nm3/年） 小区 万 9.6 考虑小区配套设施，估计公共建筑用气量为居民用气量的15%，故用气量为1.44万Nm3/年。11.04万Nm3/年 根据调研结果计算，现市政管网可以容纳上述容量进一步提高空间较小，地块周边项目存在用量冲突，故方案提高，则后期建设出现工期拖延、无法快速实施的问题。 位于市经济开发区西侧， 现规划总量 525 辆 花园洋房停车 94 辆/户 住宅停车 220 辆/户 公建停车 211 1.4辆/百平方米 若提高至容积率，则机动车保有量将提高至左右，短期内项目周边武汉路主干道，汉宾支路周边建设项目建设完成后，才能投入正常使用。故的开发强度，必然会对武汉路上的交通产生巨大压力。呈态度对市场前景不往年乐观房成交数量低高层建筑安全性、担心停电、物业费、低因素居民对高层住宅 近两年，伊宁市房地产市场发展越来越成熟，商品房的供应量与日俱增，各开发商供应市场的产品逐渐丰富起来，但市场中供应的依旧是以刚需为主，改善型的楼盘只有“绿城·蔚蓝公寓”“仁和·熙春郡”“圣芭芭拉”三个楼盘。国家宏观政策近几年对楼市的调控最直接的就是即将出台的住房登记制度、房产税，消费者在之前通过多套房屋保值增值的习惯受到巨大的影响，随着人口老龄化的加剧，独生子女的增多消费者对住房的需求和看法也有了很大的变化，加上生活水平不断提高，消费者更倾向于购买一套能住一生各个方面都非常完美的住房，受到这些因素的影响，多数经济条件中上的住房持有者在2013年年底开始大量抛售手中多余的住房，集中资金去改善目前的居住环境，选择较好的楼盘下手进行换房。 伊宁市房地产市场格局在大政策和房地产市场波动的影响下悄然无息的发生着变化，统建房、各单位集资房、市场中占主体的刚需房，这些刚需商品房过量的开发，直接影响到目前刚需产品的销售，今年各大楼盘销售普遍低迷，但是改善型和中高端项目销售相对较为平稳，以“绿城·蔚