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房地产经济学 绪论 1、土地的四元属性 （一）土地的自然属性 土地的自然属性表现在：土地的肥力、土地的生产力、土地的承载力和土地的位置、面积等。①土地具有生产力 ②土地的固定性和区域性 ③土地面积的有限性。土地的自然属性集中表现在土地的生产力和地基的承载力和其区域性上。 （二）土地的经济属性 土地的经济属性主要表现为土地的资产特性，即土地具有价值。 土地的资产特性，主要表现在三个方面：①土地资产属性是针对特定群体而言的，表明该主体的利益；②在现代社会，土地财产的大小不仅指土地实体的价值，而且指特定权利的高低价值；③土地的特定权利和特定主体的利益必须是得到社会的承认和保护的。 2.土地价值存在的条件 土地价值的存在是有条件的，主要取决于以下四个方面：土地具有使用性、土地的稀缺性、供需关系、可转移性。 （三）土地的社会属性 土地的社会属性表现为土地的法律关系，是由土地产生的人与人之间的社会关系。（利用法律手段严格界定土地使用人或所有人、地方与国家的权利和义务。） （四）土地的文化属性 土地是人们生活的环境，影响人们的生活质量。目前，土地的存在价值、旅游价值和资源环境价值受到越来越多的重视。实质上，土地的文化属性资源价值的基础上在考虑了土地可持续利用基础上，体现了更高层次的人地关系。 房地产的属性 （一）商品属性 房地产是一种劳动产品，具有价值，可以被占有、使用和交易，在交易中表现出一定的价格。 房地产的商品属性使其成为消费品。 （二）财产属性 家庭的重要财产。 企业团体的重要财产，是其进行资本经营、融资的重要手段。 地方政府征收财产税的主要标的。 （三）投资品属性 房地产是一种投资品，其商品属性、财产属性及投资属性会影响人们的投资行为。 政府可以指定房地产投资的鼓励或限制政策进行宏观调控。 （四）社会属性和政治属性 住房问题，社会保障问题，关系社会生活水平 房地产，政治问题，关系社会稳定和经济健康发展 第二章 马克思的地租理论主要包括资本主义地租的实质、级差地租、绝对地租、垄断地租、建筑地段地租和矿山地租等内容。 级差地租是产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入到该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额。根据级差地租形成的条件不同，又可以分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种形式。 级差地租Ⅰ是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的。级差地租Ⅱ是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租。 两者的关系： 级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。 从历史上看，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ反映着资本主义农业由粗放经营到集约经营两个不同的发展阶段。 从形成过程看，级差地租Ⅱ的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。 新古典经济学时期流行的地租理论是边际生产力地租理论。 投入土地的资本和劳动，是由陆续使用的等剂量构成的。在陆续投入的过程中。陆续使用的各个等剂量所产生的报酬会出现递增、递减或者增减交替的过程。我们把所产生的报酬刚好与耕作者的生产费用相等的剂量，称为边际剂。它所产生的报酬称为边际报酬。投入土地的总剂量数乘以边际报酬，得到所投入资本和劳动的一般总报酬。所投入资本和劳动产生的总报酬，超过这个一般总报酬，超过的部分就是土地的剩余生产物，在一定条件下转化为地租。 区位理论 农业区位论 19世纪初德国经济学家杜能创立了关于农业布局的学说。 孤立国假设 孤立国是假设一个与世隔绝的国家。 在这里，只有一个中心城市，全国各地的农产品都要以这个城市作为主要的销售市场； 在这里土壤肥沃性质相同，气候、地形等完全一致； 城乡间唯一的交通手段就是马车； 各地农业经营者的能力和技术条件相同； 孤立国与外界隔绝； 农作物的经营目的是谋取最大利益； 市场上农产品的价格、劳动者的工资、资本的利息都固定不变。 主要内容： 在以上这些假设条件下，杜能认为农产品的利润（P）是由农业生产成本（E）、农产品市场价格（V）和农产品的运费（T）三个因素决定的。用公式表示为： 利润=农产品市场价格－农业生产成本－运费 P=V-(E+T) 杜能运用这一公式分析了城市周围土地利用类型以及农业集约化程度，得出的结论是：城市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是随着距离的递远呈带状变化，围绕城市形成一系列同心圆，这些同心圆被称为“杜能圈”。 贡献： 杜能对农业区位论的研究从级差地租出发，阐明了市场距离对于农业生产集约程度和土地利用类型的影响，并得出结论：农业布局应该按由近到远配置不同的作物，其经营方式也应由粗放到集约变化。 工业区位论 德国经济学家韦伯第一个完整地提出了工业区位的理论，