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天津广播电视大学11春行政管理专业调查报告关于蓟县交通新村物业管理情况的调查姓名：张现勇学号：1112001406012分校：蓟县电大专业：行政管理指导老师：张志红时间：2013年3月 关于蓟县交通新村物业管理情况的调查报告 一、调查目的：了解安裕新村物业管理现状，反映群众所关心的问题，不断提高物业管理水平，促进和谐社区的发展。 1、调查时间：2013年2月18-24日 2、调查对象：小区内的居民 3、调查地点：交通新村物业站 4、调查方法：本次调查采用实地走访的方式进行。 ：、调查结果 （一）基本情况： 交通新村物业站于1997年8月30日在工商注册，站长：王继东，主要经营物业管理，注册资本60万元，24栋楼常住人口1万多人，该物业站的办公地址设在安裕新村6号楼西侧。在职员工10人，物业管理范围广泛，物业管理类形多样化，集服务、管理与经营一体化，小区内部设备设施基本齐全，保安、消防、环境等管理到位，给人们一种安适、休闲的环境，因为是过年的时间，男女老少都很休闲，公共娱乐设施较健全，孩子们和喜欢运动的老年人在尽情玩耍。从整体来看安裕新村辖区大，管理面广，进出人口多，封闭性差，区内四通八达，物业管理存在着一定难度。 （二）、存在的主要问题： 总的来看，社区物业管理工作发展趋势是积极的、良好的、有序的。成立住宅小区业主委员会，建立专项维修资金制度，物业管理覆盖面不断扩大，物业管理社会化发展趁势初步显现，社会各界对物业管理越来越重视，但也存在着一定的问题。具体表现是： 1、业主对权利义务的认识不对称。随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为：一是房屋维修、养护意识不强，不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律淡漠；二是不按时交纳或不交纳物业管理费。如此恶性循环，直至物业站服务质量下降，干脆关门走人，广大业主深受其害；三是业主委员会流于形式。没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理之间的矛盾和问题固缺乏沟通而无法解决，给小区物业管理和发展带来隐患。 2、企业对管理服务的定位不准确。交通新村物业管理人员文化层次普遍较低、素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业站之间的矛盾。主要表现在：一是物业管理员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足。二是物业管理缺乏专业人员。日常维修不及时，不到位都会使业主对物业管理服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是物业站从自身经济利益出发，直接侵害了业主的利益，降低业主对物业管理服务质量的信任度，葚至对整个物业管理行业提出怀疑。 3、交通新村物业站基础条件不配套。具体表现在：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，无法建立市场化管理运作机制。二是安全防范设施匮乏，安裕新村物业环境秩序混乱。常有人到小区散发广告，业主反映，也存在不安全因素。三是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。四是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，给业主造成不便。五是收费率低，影响服务质量。 4、热难点问题是影响物业管理正常运作。一是供水、供电设施移交不到位，留下隐患。二是私搭乱建、违章装修是困扰物业管理的两大难题。三是公共照明设施的正常使用不能得到保证。安裕小区公共照明设施的电费和维修标准低，调整艰难，严重影响了正常使用。 5、现行物业法规操作困难。一是现行法规与监管体制不顺畅，人为增加了管理难度。二是行政监管力度不大。政府物业管理部门没有健全对物业企业进行监督、检查、考核的制度，致使物业企业大多处在自由管理，随意服务的无约束状态。只有出现问题时才有人过问；三是物业企业即便不履行服务职能，政府也没有对其实施处罚的有效手段和依据，长此以往，问题越来越多；四是现行法规中关于房屋维修基金的使用规定，脱离了我县县情，难以操作。 三、解决物业管理问题的几点建议： 1、进一步理顺体制，完善物业管理法制建设。物业管理工作要想从根本上得到政善，必须从体制入手解决问题。 2、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质，从培养服务意识入手，说实话，办实事，时刻从服务者的角度出发。 3、政府要主导安裕新村小区的改造，逐步解决问题，政府作为物业市场管理的和协主体，必须确保物业市场的健康发展肩负起必要责任。 4、实行重大事项报告制度，积极探索新的管理方式。 5、加大物管行业宣传力度，逐步提高认识。全社会（包括政府各部门）必须进一步提高对物业工作重要性的认识，增强关心物业，支持物业的责任感。 随着物业管理水平的不断