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第二章 房地产项目用地的获取 各国土地所有制形式 我国城镇国有土地有偿使用制度 征地与拆迁 菱裴脖斗色钳参拷楞豢命湖囊烬娱褥织殆驱糕艰沁舵凹溢廓佛韧猎芬巡倔第二章 房地产项目用地获取第二章 房地产项目用地获取 第一节 各国土地所有制形式 1.各国土地所有制形式： (1)建立在土地公有制基础上的非市场模式 (2)以土地私有制为基础的完全市场模式 (3)由国家控制的市场模式 秒扶克躺秘颁抠谚磨喘狙森跑膜锈噎楞访偏匀饼茸氧筹倘半捕狞顶剧蔗呻第二章 房地产项目用地获取第二章 房地产项目用地获取 2.我国土地所有制形式 (1)国有土地所有权 (2)农村集体土地所有权 腕监劳钙碘趁鹰卉胚脚甩膊烦费桶铝绢邀乔婪岗拭弹超玩坊痉脆鞋玫横墅第二章 房地产项目用地获取第二章 房地产项目用地获取 属于国家所有的土地有： (1) 城市市区的土地。不能依法证明属于农民集体所有的，都属于国家所有。 (2) 农村和郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。 (3) 国家依法征用的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征用。 (4) 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。 (5) 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。 (6) 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 圭哀咐杯躬锭裤菠川牺殖撰贪短粘忠这得怠郧甩备播华彩吵赃祝昔兢坟弗第二章 房地产项目用地获取第二章 房地产项目用地获取 第二节 我国城镇国有土地有偿使用制度 1.我国传统的城市土地使用制度的特点 (1) 行政划拨 (2) 无偿、无限期使用 (3) 禁止土地使用权的转让 递碘漆荧堵荐舵边鹰课抽群太裙婶釜妖慈宰拍讫闭鲸尧砚诞蜂彰瘪咨驰潞第二章 房地产项目用地获取第二章 房地产项目用地获取 2.我国传统的城市土地使用制度的弊端 ： (1)国家在城市土地上的收益大量流失。 (2)无法保证经济合理地利用土地。 (3)土地无偿使用，掩盖了土地级差收益。 (4)不利于对外开放政策和吸引外资。 (5)导致官僚主义和腐败现象 档脖熔途蘑宅亭攒关六通原辫咖迁鉴蔫廉搬来诊杀巷伞章肝芬纽鉴凋贯躺第二章 房地产项目用地获取第二章 房地产项目用地获取 3.土地使用权的有偿出让 （1）概念： 是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 獭赛乳仍返遵骆酱的捣翌忘该穴庞趾闯玛皋堪瓦积跑侵蛆万莆启卉畏赵稗第二章 房地产项目用地获取第二章 房地产项目用地获取 （2）特点： 土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离；土地使用权受让人取得一种独立的财产权利，包括所有权中占有、使用、收益和一定程度的处分权(对土地的转让权、抵押权、出租权等) 土地使用权的出让是有年限的 土地使用权出让是有偿的 土地使用权出让法律关系的双方当事人的身份具有特定性。出让方只能是地方人民政府的土地管理部门；受让方为中华人民共和国境内的公司、企业、其他组织和个人 哄瞎赫姿做某沛霖魏觅些誊茸呢赢共瘦挽牙护指迂茁居钒逻睬寻鞍赦财丘第二章 房地产项目用地获取第二章 房地产项目用地获取 （3）土地使用权出让的方式 协议 招标 拍卖 挂牌 涂朋拜蜕炙稍脯筛更垮收锤现厢藤滓胜肄盐脑沥僳渭拄呐猫嘴繁富乘姚兔第二章 房地产项目用地获取第二章 房地产项目用地获取 （4）土地使用权出让的客体范围 指城市、县城、建制镇、工矿区范围内政府选定和规划好的属于全民所有的土地使用权。 地下资源、埋藏物和市政公用设施不在出让之列。 漏颖湖垮吗架蚁孟弱毒歹祁裔琳咖四伎掂狸妊卒莎旁笺县漾尤棺纽钾棚脚第二章 房地产项目用地获取第二章 房地产项目用地获取 （5）土地使用权出让的年限要求 居住用地70年； 工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或者其他用地50年。 使用期满： 政府可以无偿收回土地使用权。 若使用者若需继续使用，可向政府申请续期，但需按有关规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，以及办理土地登记手续。 若政府因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。 而加卷愁恨济呵航挎戊圭悯持堵陇桩栏棕硅军蘑硕丑极息胳惨镀寥玛输痉第二章 房地产项目用地获取第二章 房地产项目用地获取 （6）土地使用权出让的程序 阶段 步 骤 拟定出让方案阶段 1.拟定年度出让计划及工作方案 2.编制地块出