旅游地产七大模式.docx

旅游地产七大模式 调研报告2012.9 城市居民对青山秀水的心理需求，地产企业对大量廉价土地的无限渴望，地方政府对经济发展的急切期待，共同造就了旅游地产的盛宴。在不足4万平方公里的海南岛上，海岸资源已经被瓜分殆尽；另一旅游地产热点云南，从丽江、大理到腾冲、普洱，投资百亿元的旅游地产项目星罗棋布。即使东北边陲的长白山小城，也有万达的百亿元巨无霸正在拔地而起。 旅游地产遍地开花，万亩大盘比比皆是。而另一方面，项目落成之日，便是空置之时。旅游地产在中国享受了“天字第一号”的发展狂潮，却也必须独自面对属于自己的成长烦恼。 即将开始的旅游地产“下半场”其关注点必须从 “地”向“游”转向。“圈地—卖房”的简单思维，当让位于对旅游度假市场的深入开掘与潜心运营。至今，旅游地产模式离完善还相差很远，但多种探索正在进行。万达巨资“造城”；华侨城、华强致力主题公园的打造；观澜湖以高尔夫带动地产；宋城文化“作秀”……它们的成功与失败，均为旅游地产“下半场”提供着可贵的经验。 一、是地产，还是旅游？ 在2012年的上半年，房企们做足了“过冬”的姿态，买地面积同比减少了三成，但旅游地产的温度依然炙手可热。2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个，投资总规模达2600多亿元，预计今年全行业投资将超万亿元。 房企们的热情也直接传到了二级市场，以“旅游”为旗号的大盘纷纷趁市场回暖上市。6月8日，碧桂园在惠州的十里银滩二期发布，6月9日，恒大进军上海市场的首个旅游项目“启东海上威尼斯”面市，6月22日万达长白山国际度假区精装小户型产品正式开盘。销售业绩大都看好。 然而，在一些专业人士看来，如火如荼的景象之后，旅游地产整体游戏规则正在发生变化。“地产为王”的上半场，正在暗中过渡给“旅游为重”的下半场。 旅游地产领域已经不再是一片蓝海，甚至已经红得烫手。 热风红海 当前的绝大多数旅游地产项目，其核心都是“地产”而非“旅游”。“旅游”往往是不挣钱的，只有“地产”才是这场盛宴的主菜。几乎所有的此类大型项目，都要靠地产特别是住宅销售进行“平衡”。如万达、华侨城等开发的旅游地产项目，其可售部分多占到总体量的五成以上。 即使如此，万达、华侨城仍算得上“真正做旅游”的企业，在“旅游”方面的投入比例远远高于大多数旅游地产开发项目。更多的企业则是拿“旅游”做面大旗，就在山青水秀之地，直接开建大片住宅开卖。“旅游搭台，地产唱戏”的模式成为当今的绝对主流，其中无疑有现实的合理性，也让先进入的企业获益匪浅。 不要说品牌房企，就是一些名不见经传的小企业也能盆满钵满。据称，胶东一家在房地产业内并不知名的企业，靠在各中心城市塞小广告，一年就卖出了1万多套海景房。 但是，越来越多的进入者，也让这个领域变得越来越拥挤。旅游地产已经不再是一片蓝海，甚至已经红得烫手。 “假旅游、真地产” 如果将旅游地产分为所谓“旅游景点地产﹑旅游商业地产﹑旅游度假地产﹑旅游住宅地产”的不同种类，这几年的主流产品无疑是“旅游住宅”产品，也是大部分开发企业兴趣之所在。 为什么要打着“旅游”的旗号？因为拿地便宜。 华侨城在西南某城的拿地平均价为80万元/亩，而该区域当时的土地市场价为130万~150万元/亩。由万达集团牵头投资的旅游地产项目西双版纳国际旅游度假区，总投资额高达150亿元，拿地成本仅为20万元左右/亩，而西双版纳多数土地价格在50万元左右/亩。 可以看出，即使算上搞旅游的成本，土地方面获得的优惠依然相当可观。同时，硬币的另一面则是单纯做旅游，或者做了“太多的旅游”，挣钱并不容易。 例如，港中旅2011年年报显示，位于珠海的海泉湾度假区项目2011年业务收入达到4.55亿港元，但是净利润亏损却达到2000万港元，而2010年则亏损了3.28亿港元。 形成这种局面的原因之一就是，旅游地产产品只有酒店、温泉等，持有物业占比较大，没有可售的房地产项目，使得项目投资回收资金较慢，从而产生了亏损。分析人士认为，其二期将调整产品结构，增加更多的可售物业。旅游地产的“表里不一”一直令人非议。但从行业发展的历史轨迹来看，这种“旅游搭台，地产唱戏”的模式，既是现实，也是必然。 上世纪八九十年代，那时的旅游业刚刚起步，“人人都挣钱”属于的阶段。于是，一批外资和“个体户”纷纷投资旅游餐饮、酒店等单体业态。但到了90年代后期，大量的基础设施建设上马，旅游投资开始显得不合算了。“大家开始形成了一个共识，旅游投资数额较大，周期比较长。投资周期一般八年。三年五年的账不敢算，因为做不到。”国际旅游投资协会总干事王琪说。 与此同时，地产等行业正在蓬勃兴起。“一对比，搞旅游投资的企业心里头就非常的不平衡，”王琪说，“就开始跟地方政府讲价钱。你要让我投资做旅游，政府就要拿土地做补贴。这样就形成了‘旅游＋地产’的模式。” 不过，