第三章房地产市场分析 - 上海财经大学.ppt

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写字楼的供给分析平均年供应的总建筑面积在建和已取得许可的单个用户所占的比例已出租的面积吸纳率区位特性租金水平上海财经大学高晓晖价格分析由于房地产价格不仅受到社会政治经济等多方面因素的影响还受到房地产周边环境等区位因素和位置面积形状规划设计结构质量设施等个别因素的影响因此房地产价格研究除考虑需求的影响外还必须研究成本因素竞争对手的定价等故房地产价格分析也可分为两个层次利用时间序列法等进行的某区域某类房地产的一般价格分析和利用房地产估价法进行的特定项目的价格分析房地产价格的预测土地价格的预测房屋价格

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 写字楼的供给分析 平均年供应的总建筑面积 在建和已取得许可的 单个用户所占的比例 已出租的面积 吸纳率 区位特性 租金水平 上海财经大学 高晓晖 价格分析 由于房地产价格不仅受到社会政治经济等多方面因素的影响,还受到房地产周边环境等区位因素和位置面积形状规划设计结构质量设施等个别因素的影响,因此房地产价格研究除考虑需求的影响外,还必须研究成本因素、竞争对手的定价等。故房地产价格分析也可分为两个层次:利用时间序列法等进行的某区域某类房地产的一般价格分析和利用房地产估价法进行的特定项目的价格分析。 房地产价格的预测 土地价格的预测 房屋价格的预测 房屋租金的预测 土地价格的预测 A土地价格的分类 B地价预测的方法 a成本法 b市场法 c假设开发法 d收益法 e基准地价法 … 房屋价格的预测 成本法(房屋成本+利润+税金+差价) 其中,房屋成本包括:土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费,管理费用,销售费用,财务费用等。 市场法 收益法 房屋租金的预测 市场法 成本法(租金应包括:折旧费、修理费、管理费、保险费、利息、土地使用税、利润、房产税等) 特征价格理论 特征价格理论在国外首先应用于具有较大差异性的耐用消费品的定价中。“Hedonic”是“享乐”的意思,在这里是指由于商品具有某种使用价值,而使得消费者得到满足的意思。在特征价格模型中,任何住房的价格都是由住房的特征价格的集合来表示的。而住房价格之间的差异,是由于住房所含特征数量不同以及特征所能提供的功能的大小不同而引起的。但是,房地产项目的特征价格是隐形的,无法通过市场售价直接获得。因此,需要将市场上的房地产项目所具有的对价格产生影响的特征进行分解,分别计算每一个“特征”所值的价格。 在竞争性市场的均衡条件下,房地产购买者所付出的价格应补偿其各种属性所带来的舒适程度。 特征价格理论 特征价格理论认为,一种多样性房地产商品具有多方面的不同特征或品质(如房地产商品的面积、楼层、朝向等特征),价格则是所有这些特征的综合反映和表现。当商品某一方面的特征改变时,房地产价格也会随之改变。 特征价格理论 Lancaster’s (1966) 张冕、陈守明(2007):《基于Hedonic定价理论的上海房地产价格实证分析》,通过对区位特征(行政区、环线位置、轨道交通)、建筑结构(容积率、开发商资质、车位、装修标准)、邻里特征(绿化、物业管理、住宅景观、周边教育)等影响因素的回归分析,发现:区位因素的影响最大。 市场吸纳率分析 房地产市场吸纳率有两层含义,某类物业的月租售量和某项目全部出租或售空所需的时间。其主要影响因素包括:当时房地产市场所处的周期阶段、地区经济发展水平、房地产市场供求状况、房地产项目自身的特性、房地产营销策略等。房地产市场吸纳率的分析直接关系到项目未来一定时期的现金流状况及与之相关的融资安排。因此,市场吸纳率的分析是在研究某类物业的吸纳率的基础上,结合主要竞争者的吸纳率及项目的特性进行项目吸纳率的分析预测。 市场吸纳率分析 一定时间内的销售量或出租量 利用过去资料得到市场一定时期的总的吸纳量 利用市场占有率得到本项目的吸纳率(量) 本项目的市场占有率可通过评分得到 项目特性分析主要包括以下几方面: (1)法律特性分析,如土地使用权的获取方式、规划要求、开工条件等。 (2)经济特性分析,如价格或租金,市场吸纳率、租售优惠等。 (3)地点特性分析,如地理位置、地形地貌、水文地质状况、配套设施等。 (4)建筑特性分析,如外观、结构、装修、设施、质量、物业管理等。 (5)环境特性分析,如绿化、景观、空气质量、环境污染、商铺密集度等。 竞争对手及竞争力分析 企业竞争力分析是在比较竞争对手的基础上进行评估 项目竞争力分析是在比较研究主要竞争项目优缺点的基础上,明确本项目的优劣势,分析主要竞争者的影响,研究本项目的竞争力及可能的市场占有率,并分析提高竞争力的策略。 例 主要竞争对手基本数据比较 主要竞争对手战略取向比较 竞争对手项目组织管理模式比较 典型企业人力资源管理体系及薪酬比较 本项目或公司SWOT分析及发展建议 附件:竞争对手公司及项目基本情况介绍。。。 1.3 房地产市场分析报告 内容决定形式 国家、城市 区域 项目(前期、后期、完整) 举例 二、 房地产市场调查 房地产市场调查的概念 房

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