XX县XX镇新开发网址调研报告（商圈调研报告）.docVIP

溧水XX镇开发网址调研报告 XX镇地处南京市溧水县城东南，距县城16公里，东临常州溧阳，北与镇江、句容接壤，镇城总面积153.7平方公里，共有8个村委会，2个居委会，203个村民小组，总人口4.3万人，其中农业人口3.6万人，农业家庭1.2万户，劳动力2.5万人。XX镇是溧水县对外开放的东大门，是南京与苏州、无锡、常州、上海、浙江等地连接的黄金地段，水、陆、空交通优势具备，宁杭高速横贯，全镇互通，上下便捷，宁杭高速二期从南京中山门到XX38公里，至禄口国际机场26公里，至新生圩港50公里，322江苏省道直达104国道，一小时交通圈可达镇江、马鞍山、宜兴，二小时交通圈可达上海、杭州、铜陵 一 新开发网址周围地理位置特征表述 如图1所示:新开发网点位于XX镇政府开发的拆迁安置及小村并大村安置集中地（金谷小区），小区回峰路以东为XX镇中心商业区，南面为农贸市场（菜场）、XX小学、，西面为宗岗村、北面为XX镇政府。新调研的开发网址处于XX镇国土所附近(如图A：红色圈处). 新调研的开发网址位于商业街中心地带，以新开发网址为中心四周均为村庄，经调研因离县城较远故东坝居民均消费于此，经走访与调研由于特殊地理位置，所处金谷小区建成后将容纳来自各村安置人口约三千人消费潜力较大，且汽车站距此不足500米，交通较为便利! 二 新开发网址周围商业环境和竞争店情况 现将新开发网址将划分为二个商圈： 以新开发网址为中心周边XX镇为第一圈，东坝镇周边村庄为第二圈。新开发网址周边并无大型超市且多数为夫妻店，但由于回峰路的阻隔,相对来讲村庄不是太集中故也有不少相应的竞争店存在。 下面分别对其进行分析： ● 苏果加盟店 苏果加盟店位于XX镇中心地带（如图3所示），面积在400平方，店内装修简单，主要经营的产品有休闲食品、日常洗化用品等,日常销售10000元左右! ● 上海青远超市 上海清远位于苏果加盟店对面（如图3所示）,面积在1000平方，店内装修一般，主要经营品项多于苏果加盟店，日均销售18000元左右！ ● 好又多超市（500平方）,位于新商业区边缘，门面及装修相对精细，日均销售12000元左右！ ● 新开发网点隔回峰路正对面为XX镇新开发商业区（康居西路），沿街分布夫妻小店分类百货食品均包含，其中食品类为6家面积均在50平米左右，日均销售基本保持在500-600元。 三 新开发网址预估能辐射的范围 由于XX镇距离县城较远且周边并无大型超市多数为夫妻店故相信新开发网址预计能覆盖全镇及周边村庄! 四 商品结构 因农村消费多数为关系消费且各村庄相对来讲并不是较为集中故我们的营业面积应远远大于我们的竞争对手并且商品的结构因充分考虑到农村消费水平、XX镇的特殊地理位置与XX镇周边村庄，商品种类应做到多而全。根据周边商圈调研，商品应以休闲食品、牛奶、民生商品、家电、日用洗化用品、日杂针织小商品、务农用品、学生用品、面点、肉品等中低档商品。相信以优质的品质、良好的服务态度、优惠的价格、多而全的商品将使东坝及周边居民成为苏果的忠实顾客。 五 新开发网址经营效益预估 1.预估销售 新开发网址的商圈划分有二个层次，第一层主要商圈内包含了XX镇在住居民人数及安置小区约10000人。第二层即次要商圈内的居民包括XX镇周边村庄18000人。假设第一层商圈每月二分之一的消费者光顾，第二层商圈每月五分之一的消费者光顾客，每位消费者每月消费200元,则： 主要商圈居民消费总额：200×10000×0.3= 600000 次要商圈居民支出总额：200×18000×0.2= 720000 即每月消费在132万,日均销售4.3万！全年销售1584万! 六.预估各项经营开支（年度） 一：总投入 固定费用投入（冰柜、货架、收银设备、电子秤、空调、办公电子设备等）：100万 房租( 1100平方): 25万 按照以上预算开店总投入费用共计：155万. 二：年经营费用 固定资产：19万 房租( 1100平方)：25万 人员成本：55万 水电费用：24万 其它费用（电话费、环境费等）：6万 按照以上预算开店年经营费用共计：129万. 在毛利率为14.5%的前提下全年销售须达到890万以上,实现保本!