石家庄市万隆国际公寓项目内部营销总.ppt

项目概况 万隆国际中心位于石家庄市裕华路与育才街交汇处，城市核心地段，总建筑面积125000平方米，由2幢高层建筑组成。 项目紧邻迎宾大道裕华路，毗邻都市繁华，致力打造一个集居住、办公、娱乐、生活为一体的综合体项目。 项目紧临河北师范大学，河北科技大学。项目周边集中大量银行、宾馆及办事机关，并且与北国先天下购物广场仅500米之隔，满足了投资、自住、购物、休闲等需求。 该项目地块性质为军用土地转综合用地，使用权为50年（包括住宅在内）。2007年8月8号，住宅开盘，仅2天就销售完毕，写字楼与小户型公寓2007年10月份面世。小户型面积区间40－90平方米，价格由开盘时5700元/平方米。 石家庄公寓市场发展回顾（部分项目） 项目优势： 位置处于一环； 现房； 首套购房客户购买公寓可做30%首付。 项目劣势: 项目容积率很高； 车位非常紧张； 商铺面积大户型差总价高； 因前期和部分客户冲突严重，给很多人造成 项目品质差问题多印象； 军产变性为综合用地，前期军产问题造成客户对此楼盘信心不足； 无系统的推广，造成对外的项目形象差，品质低。 已售4年，（2010年3月交房）。 现房，多产品并存，属尾盘阶段 。 总销售额公寓和商铺各占约50% 。  石家庄部分商务公寓市场情况统计 （09年） 市场中看问题 中心供应大、价格高、销售好 观点一：万隆所在区域的公寓产品目前市场存量较小。但整体市场上市量大。突 出区域价值是关键。 观点二：一环内商务公寓产品投资价值会随着市场的正常发展回流。 观点三：基于以上情况，万隆国际目前的价值被低估，性价比属于超值。 价格持续走高，持币待购市场将走向哪里？市场迹象：地王频现 价格增高 问题：定位不明确，形象没针对性 针对问题对短期内的来访及来电做了初步分析 策略调整 客户重新定位我们的核心问题是：如何整合我们的核心价值点并找到他们 同期进行产品改良策略 整层或相连公寓及写字间不再单独出售，必须整层。允许每套和每套之间隔墙打开，在不改变主体结构的前提下，自行设计装修。 形象改变—在短期内建立新市场 吸引新客户 大型停车场等配套齐全 万隆国际拥有前后双广场停车，同时配有地下停车场。三大停车场使得万隆作为沿裕华路的高档物业，停车面积可谓首屈一指。同时万隆国际每个单元入口均设计了入户大堂，每个单元设置专员接待，彰显了高档办公的尊贵与品质。自主式精装修是万隆的又一大特点，针对不同户型设计了多种装修风格，用户可根据自己的需求与喜好做选择，极大的方便了客户，作到了省时省力省钱，真正为客户所想。 投资由住宅市场转向商务地产 对于地产投资而言，商业地产的投资一直较为理性,用户也不像住宅市场那样容易冲动,因此商务地产市场在此次新政后,不但不会受到打击,反而会因此受益。而且商务地产比住宅更安全,回报率更稳定。没有泡沫自然没有风险,即使长期持有出租,租金回报率也远远超过住宅产品。此次房产新政在挤掉住宅产品市场泡沫的同时,也将大量投资资本吸引到商务地产价格洼地上来。随着城市发展进程的加快，中心价值的重要性再度凸显的时候，物业升值的价值也会体现出来。分析对比，我们首先从投资商务与商铺的对比来看，投资商务第一就是投资额小，其二是回报的长期稳定。这个是商铺投资和商务投资的根本性差异。而同样去投资一套住宅，首先需要考虑的是出租率的问题，其次是物业升值，相对比都和商务产品相差甚远。商务地产的投资风险低、回报高的优越性是不言而喻的。 新政+通胀让商务更美丽 通胀日益加剧，投资者的资金出路仍是老大难问题，就目前的投资渠道而言，新政使得住宅投资市场风险性提高，而商用物业无疑回报更稳定抗跌性更好。不久前，SOHO中国董事长潘石屹就新政表态，房地产调控新政对住房市场的影响将很快见效,住房成交量将迅速下降,住房价格的变化将在一个月内见分晓。潘石屹强调,最近房地产调控政策主要针对住宅市场,商业和写字楼市场不会受到影响。在万隆销售中心，赵先生告诉笔者，对于投资，不仅看风险，更要看回报。像万隆这样投资额小，风险小，又位于中心位置的商务公寓，回头出租出去，一准儿有个好回报。一大早他就签完了协议，直说在这个“新政+通胀”的时代，看好的投资项目就得趁早，生怕煮熟的鸭子飞到别人手里。从整个市场来看，自2010年以来，住宅市场受政策影响，价格未跌但成交较少，而商务市场逐渐火爆，甲级物业价格稳定，无泡沫而言，乙级物业成交活跃，出租率高。新政加通胀，使得商务市场越来越有魅力。如此看来，万隆国际热销的局面也就不足为奇了。 限于项目区域的特点，锁定小型办公及投资主要客户； 全市范围宣传是为建立品牌形象，增加知名度；小范围重点推广，主攻目标客户 第二阶段 ——持销期 推广主题： 万隆国际一期清盘销售 二期火爆热销