租赁标的瑕疵与合同救济1韩世元.docVIP

租赁标的瑕疵与合同救济 当今社会，经济发展迅速，交易模式多种多样，人与人之间的经济交往也越来越复杂和频繁。基于目前财富的分配状况，租赁合同作为一种能够有效利用物体的使用和收益权的经济活动方式，得到了越来越多的人的青睐。 虽然大多数当事人都基于美好的合作意愿缔结了租赁合同，但并不是每一个合同都能够被适当履行，顺利完成合同目的。租赁合同中，出租人提供的租赁物存在瑕疵的情况时有发生。租赁合同中的瑕疵直接影响到了承租人对于租赁物的使用和收益，不利于双方利益的平衡。 韩世元教授从实务中租赁标的瑕疵担保的纠纷出发，对租赁标的瑕疵与合同救济进行了理论分析。 分 甲出租其房屋给乙， 以为办公之用。乙承租后发现， 因房屋的原因而无法办理营业执照， 致乙租赁合同目的无法实现。 此时合同履行遭遇障碍， 就此得提出如下问题: ( 1) 租赁合同效力问题， 申言之， 此时的租赁合同是否基于重大误解抑或欺诈而可撤销? ( 2) 如果合同有效， 则租赁物是否存在瑕疵? 若有瑕疵， 则此瑕疵究属权利瑕疵抑或物的瑕疵? ( 3) 承租人乙可否因此主张解除合同? ( 4) 如果允许解除， 则承租人使用期间的租金应否全额支付? 此一看似简单的设例， 其实涉及若干合同法基本理论问题。本文以则实务案例为素材， 作具体分析。 案例一： 2006 年12 月15 日，申请人( 承租人) 与被申请人( 出租人) 签订房屋租赁合同，约定被申请人将其所有的某写字楼某室出租给申请人，作办公使用而不作任何其它用途; 租金每月为人民币 52140 元; 租赁保证金若干元。缔约后，申请人向被申请人支付了保证金，并对租赁场所进行了装修。2007 年7 月，申请人以该租赁场地为营业地， 办理北京分公司工商注册，被北京市工商局拒绝颁发营业执照，合同双方因此产生争议，协商未果，提起仲裁。 仲裁要旨分析 171 号文和“北京通知” 要求，， 境外机构、个人购买的房屋只能自用，北京市工商部门不再为境外机构、个人所购置的非自用房屋进行工商注册登记。此作为一个事实，客观导致了被申请人的房屋不能用于工商登记的后果，即该房屋在使用功能上存在重大限制。庭审中， 被申请人承认其在签订合同之前已知晓其房屋存在不能用于工商登记的限制。仲裁庭认为， 被申请人作为房屋所有人、 出租人， 对其出租标的物在功能上的特别限制负有告知义务，尤其是这种房屋使用功能上的限制不是楼宇的共性问题所致，而是由于被申请人自身主体的特殊性所造成。出租人即被申请人在这种情况下更应明示告知承租人即申请人。 当然，仲裁庭也注意到申请人作为出租人亦负有谨慎的注意义务，应事先了解将承租房屋的功能状况。但是，仲裁庭认为，在本案的情形之下，相比申请人的注意义务，被申请人所负告知义务更为主要。换言之，并不能因为申请人负有合理注意义务就免除被申请人应承担的告知义务。 鉴于争议的租赁房屋不能用于工商登记的客观事实以及被申请人在履行告知义务上的瑕疵， 仲裁庭认为被申请人应对本案争议承担主要责任。 由于前已认定被申请人出租的房屋不能用于工商登记属于违约行为，因此，申请人要求解除合同符合合同法第94 条第4 项的规定 本案现有证据表明，被申请人于2008 年4 月9 日确认收到申请人解除合同的通知， 据此，仲裁庭认定本案租赁合同已于2008 年4 月9 日解除。 申请人在本案中主张被申请人应退还其已支付的全部租金， 被申请人则要求申请人应按合同约定的数额向其支付全部租金 仲裁庭认为， 申请人与被申请人的主张均不能成立 一方面， 虽然被申请人的房屋不能用于工商登记， 但是仍可以满足其他日常办公所用， 申请人自租赁房屋装修完毕后一直实际使用租赁房屋， 至2007 年7 月才发现该房屋不能用于工商登记， 又继续使用至2008 年4 月7 日才要求解除合同， 客观上申请人已占有使用该房屋一年多， 如不向被申请人支付任何租金将有失公允 另一方面， 由于该房屋不能用于工商登记，对申请人而言，该房屋的使用价值必然有较大减损， 并且因此导致申请人不得不提前解除合同， 又会给申请人造成其他额外损失， 因此， 要求申请人按合同约定的金额向被申请人支付租金， 同样是不公平的 经综合考虑本案情况， 仲裁庭认为， 申请人按合同约定的租金的一半向被申请人支付租金是合理的。 相关理论延伸 1意思瑕疵与合同效力 在租赁标的物存在瑕疵场合， 存在着依意思表示瑕疵， 无论是基于出租人欺诈还是基于承租人重大误解，有请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同的可能( 合同法 第 54 条第 2 款或第 1 款) 。又由于 合同法 买卖合同一章有关于买卖瑕疵担保的规定， 可准用于租赁( 合同法 第174 条) ， 便产生了如何理解此两处规定的适用关系问题。 就瑕疵担保与错误， 日本判例大抵是基于