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发起人： 孟庆宵、马振宇 专题成果篇。 指标盘：以博其长处（产品特质/营销特质/传播特质等），收获当下地产市场优质信息为主要目的 服务盘：以洞察产品（地块资源/产品优劣/人文环境等），为竞稿或在线项目服务提供扎实的基础功课为主要目的 踩盘前的预期设定及踩盘后总结当依本次踩盘目的形成若干专题成果报告，分享之。 备注 本指南为开放性结构。 以本指南为基础文本，每次踩盘执行当为本指南增添新鲜经验之条目。 以维基百科为例。 踩盘宝典 前戏篇 做足前戏 踩的开心 人员 小组踩盘： 一般以三人为基本作战单位。 AE、文案、美术各一名。 出门之前应填写好外勤单。 踩盘表 所有踩盘人员应当人手一份踩盘表。 踩盘表的填写工作应当在踩盘之前着手进行。 踩盘组成员应当通过各种渠道 （如网络、电话等方式） 在前期掌握预踩楼盘的相关信息。 如开发商和容积率覆盖率、均价等公开信息。 装备 基本配置：笔记本、笔、数码照相机 标准配置：笔记本、笔、数码相机两部或以上 豪华配置：笔记本、笔、数码相机两部或以上、DV机、录音笔、公务用车、地图、笔记本电脑 注意事项： 在踩盘进行之前应当特别检查好数码照相机的状况 1、数码设备的电量是否充足，有无备用电源。 2、数码设备内存空间是否足够，有无读取装置与备用内存。 车辆安排 确定楼盘的地址。 确定好行车路线，并计算出行车里程（可通过百度、本地宝 等网络工具进行 计算） 成本核算： 当天使用车辆的油耗×往返路程＝车辆成本计算完成后将结果提交财务部审核。 预约 提前通知预踩楼盘 询问清楚售楼处的销售电话。 记住售楼处联系人的姓名 礼貌的沟通可以让工作更好地开展 时间控制 以半小时为单位进行踩盘节点的预先设置 根据踩盘项目的示意地图拟定好在项目内的路线 如： 售楼处——别墅区样板房——高层样板房——园林 房事篇 望闻问切 房事留心 望闻问切 望 照相 摄像 细节啊，细节 品牌识别系统 基础系统 标志 标准字体 象征图形与吉祥物 应用系统 展示系统 地盘形象 工地围墙展示 工地广告牌 现场包装 导示牌 立柱挂旗 条幅 招示布 售楼形象展示 售楼处内部形象概念提示 销售中心形象背景牌及接待部分 售楼处展版设计 其它宣传品的设计 事务用品系统 工作证（卡）设计 便笺、笔 纸杯 手提袋 销售人员工作牌 购房协议书封套 置业计划封套 导示系统设计 样板间 户型牌 功能牌（主人房、儿童房、父母房、客房 书房、电脑房、健身房、画室等） 免费赠送牌（洁具、橱具等） 设计概念介绍 售楼处 区位标示牌 功能批示牌 户外广告类 车体广告 候车亭 现场导示牌 路牌广告 注意事项： 在踩盘拍照时 如遇到现场工作人员告知禁止拍照 出于礼貌应当及时停止 在踩盘中应当善用手机的照相与摄像功能 闻 环境感受 闻 现场感受 不同的楼盘现场的情况都各不相同，我们现在列出以下几个指标供大家参考。 感受一：楼盘现场营造了一个什么样的调性？ 感受二：根据现场的包装与物料来推断该项目的主力卖点是什么？ 感受三：踩盘当天售楼处的人气如何？ 感受四：项目目前的入住率怎样？（可通过阳台上晾的衣服、窗帘指数/亮灯指数得出大致的判断。） 感受四：项目周边的配套设施规划是否合理？有无便利的生活设施？ 感受五：项目所在地理位置的直观感受怎样？从小区内到车站等交通设施是否便利。 感受六：售楼处的布置如何？ 感受七：住宅的设计能否很好地保护住户的隐私？ 以上观点纯属抛砖引玉，欢迎大家展开发散性思维。 问 销售人员现场沟通 八问 1、客户是什么人？（年龄、职业、阶层等） 2、项目的产品是什么类型 3、项目有什么卖点 4、该项目目前的最低价，最高价和均价 5、项目目前都开展了哪些公关活动？ 6、房子的销售情况。 7、购房者通常采取什么样的付款方式？（一次性付清 / 按揭） 8、影响看房者购房的主要因素有哪些?（如地理位置、价格、周边配套） 切 我见，我踩，我思考 1、项目现场的包装是否符合项目的卖点及其整体的调性 2、其包装的细节如何？有无瑕疵？ 3、换位思考，假如将自己置于开发商或者广告代理商的位置，自己应怎样操作？是否还有更好的方案？ 事后篇 事后总结 报告舒心 踩盘报告的结构 数据篇 现场篇 更高境界篇 数据篇 篇幅不宜过长。数据获取主要通过前期的收集和踩盘过程中的补充。 建议：可以购房者的身份致电售楼处咨询。 现场篇 售楼处大堂：风格、物料、销售人员描述、现场气氛描述、整体感受 售楼处厕所：物料、整体感受 样板房：物料、风格、感受 商铺：数量、营业情况、商品价位、租赁情况