南京新都二期后评估资料.pptx

复地南京公司新都国际项目二期后评估报告;2;3;;核心内容提要;核心内容提要;核心内容提要;核心内容提要;;一、项目概况;占地面积（㎡）;三、项目实际开发周期;;目录;面对2008年的金融危机后，国家实行四万亿救市政策，2009年楼市迅速回暖，为避免市场过热，2010年4月国家再次加强调控，楼市进入低位调整期； 2011年，国八条、限购政策陆续出台，导致楼市振荡，价格下跌，成交量大幅缩水； 为保持经济平稳增长，发挥房地产对GDP的拉动作用，2012-2013年楼市调控适度宽松。;2009年救市政策带动房地产投资额迅速增加，2010年达到顶峰，商品房同比增幅26.7%，商品住宅同比增幅8%； 在调控政策的影响下，2011以及2012年房地产投资涨幅明显下降；商品住宅2012年涨幅创下5年来新低，仅约4.4%； 2013年趋于平稳;打压;城北市场与南京整体市场发展基本保持一致，2010和2011年商品住宅供销??价均明显下降，2011年供严重过于求，市场去化困难，2012年至今在政策逐步放松后，被压抑的需求得到有效释放，城北以相对主城其他区域的价格优势，吸引大量客群，供销量齐升，2013年达到顶峰。;二、项目背景和土地合同执行情况评估;三、项目经济指标及变化情况分析1、产品调整;三、项目经济指标及变化情况分析 1、产品调整;2、差异分析：（一）净利润上升3851万，主要是由于：1、总成本下降4381万元，主要是由于二至六项硬性成本不断优化调整，较预期下降6075万元，同时，人工成本增加导致开发间接费上升1230万元，贷款周期拉长导致资本化财务费用增加1276万元，管理费用和销售费用较预期下降813万元；2、销售收入比预期增加2279万元，主要由于：按照实测结果，高层可售面积增加694㎡，实际成交均价比预期高出40元/㎡，高层总销金额上升1534万；同时，原预计车位销售均价10万/个，实际成交均价12.2万/个，车位总销上升745万；（二）非融资IRR下降，主要是由于： 二期净利润和利润率均高于预期，但由于开盘时间延后，现金流入较预期滞后，导致IRR值略有下降。;四、财务及变化情况分析 ;1、熟悉市场，准确判断 充分熟悉南京房地产市场和格局，准确判断区域未来的高升值空间：随着地铁的开通，政策引导城北化工企业陆续迁出，投资部准确判断城北未来的升值空间，并加大拓展力度。 2、把握时机，快速反应 2009年8月上旬获取项目转让信息，短时间内全面掌握项目情况，立即约见双方领导（复地总裁范伟、阳光集团董事长陆克平）洽谈敲定合作意向； 奋战3天时间即完成了合作协议的拟定、合同谈判，在有3家意向合作单位的情况下，在1个月内成功取得该项目。 3、控制风险，低价获地 通过双方谈判协商，复地折价2.5亿元、以收购南京润昌房地产公司的形式受让项目100%权益，同时约定2.5亿元的毛地拆迁包干费，有效控制了拆迁不确定因素带来的风险。 4、做足工作，调整控高 地块原规划设计要点高度要求不高于35米，从提升项目品质角度考虑，希望能将高度调整为60米。经过与相关部门多次沟通，规划局同意我司调整方案。 ;1、充分熟悉、把握南京各区域土地市场和商品房市场发展趋势； 2、及时掌握交通规划、区域政策导向，充分利用利好因素，加强对区域的判断力，准确判断潜在热点区域，加大拓展力度； 3、对于确定的项目应迅速决策、果断行动； 4、项目周边市政道路一直未拓宽，交通状况一直存在瓶颈，致使开发周期放缓，以后拿地要注意类似不确定因素。 5、加强外联，通过多种渠道获取土地信息，如政府土地储备信息、法院拍卖、中介推荐及朋友介绍等； 6、投资条线业务要达到专业化水平，明确集团所需项目要求及条件，能充分考虑项目的不利因素及风险事宜，并能在合作协议中明确列出，且提出规避风险的解决方案。 ? ;;目录;一、原定位目标客户;二、实际成交客户 ;二、实际成交客户 ;三、定位目标客群与实际成交客群对比分析;四、定位成果与实际设计建设成果对比;2、二期实际设计建设成果： 定位阶段并未针对二期做具体户型配置，按实际设计建设成果，二期户型以100-144㎡为主，占比超过77%，180㎡以上户型占比约23%。;C户型178-196㎡;五、客户实际关注较多，定位中未重点考虑;附赠的品牌中央空调;;目录;一、规划设计目标： 周边环境：项目位于南京市鼓楼区成熟地段迈皋桥片区，地块南邻和燕路，西至黄家圩路北延伸段。周边居住人口密度大，交通、商业、医院、教育设施完善。项目南临南京红山森林动物园，景观资源丰富。距红山路地铁站步行仅5分钟。 建筑风格：精致ARTDECO建筑艺术 户型特点：在控制套型面积的同时，更注意功能的合理型。明确