CRIC案例 珠海社区商业项目案例.pptxVIP

日期地点，微软雅黑16号 克而瑞2014年度内部报告 精华摘选 CRIC案例 珠海社区商业项目案例 里维埃拉商业/保利香槟国际 | 摘自《2014 CRIC 时代集团 社区商业个案分析报告》| 绝对保密 2 珠海社区商业篇 PART3 社区商业调研/珠海 3 里维埃拉商业街 项目区位规模 位于珠海市西部城区珠峰大道板块，紧邻珠峰大道南，共有2.5万㎡的商业体量，华润万家已开业。商业街呈v字型的商业动线。 4 里维埃拉一期商业街概况 区位：珠海市斗门区西部中心城区珠峰大道南(尖峰山公园对面） 项目四至：东西两边毗邻黄杨河畔，南为规划路，北至珠峰大道。商业部分处于地块的西南角，有延展面商业以及小区内部商业。 商业体量：2.5万㎡，其中1.3万㎡商业街，其余为大型超市和高档酒楼部分 建筑风格：地中海式风情体验商业街区 商业定位：社区超市+品牌餐饮+休闲娱乐 主力店：华润万家、精品酒店 PART3 社区商业调研/珠海/个案研究/里维埃拉一期商业街 产品类型占比 项目共有两种产品，一为单层街铺，二为二层外廊+小铺形式，其面积占比分别为24%与76% 5 单层街铺 二层外廊+小铺 产品类型分析 类型 单层 二层外廊+小铺 数量 28席 约94间铺+超市 使用率 78% 建筑面积 约3150㎡ 约9850㎡ 总建筑面积 1.3万㎡（不包括酒店+超市） 面积占比 24% 76% PART3 社区商业调研/珠海/个案研究/里维埃拉一期商业街 产品数据分析 进深以7~9m区间为主，开间以6~7m区间为主，二层外廊+小铺层高3m，单层街铺层高6m。 “二层外廊+小铺”首层为双走廊，二层为单走廊，走廊净宽约2.5m。 6 铺位：28席 进深：13.8m 开间：6~7m； 面积：111㎡（24席）、107㎡（2席）、129㎡（2席） 层高：6m 单层街铺 二层外廊+小铺 铺位：94席（不包括超市） 进深：主要以7~10m区间为主； 开间：6~7m为主，其次到7~8m的区间； 面积：以70多㎡~80多㎡为主力户型，个别小铺有50多、60㎡ 层高：3m PART3 社区商业调研/珠海/个案研究/里维埃拉一期商业街 产品主流面积段 从面积段分析表来看，70~90㎡的商业占比是最高的。 7 70~90㎡建面的商铺为主流面积段，其使用面积约55~63㎡； 6~7m的开间，8~9m的进深是里维埃拉一期商铺的主力产品； 110~120㎡建面的商铺主要是6m层高的沿街铺，可以隔两层使用，使用率可达140%。 PART3 社区商业调研/珠海/个案研究/里维埃拉一期商业街 产品主流总价段 项目售价总价段在100~120万区间居首。 8 2007年开售商铺，内街均价9000元/㎡，外街均价1.1万/㎡,临珠峰大道的商铺一抢而空，大部分为来珠海开工厂的外地人，其中一位内蒙古的业主就持有3套110㎡左右的沿街商铺。 目前转手内街铺位售价1.3万/㎡左右，外街铺位售价大概1.8万/㎡，价位增幅不大，主要是区位仍未成熟，人气不足，加之其将产权买散，经营不理想，而且湖心路与金湾一带沿街铺也陆续开售，存在一定的市场竞争力。 总价段=主流面积段*成交套均价=70~90㎡*13000元/㎡=90~120万 PART3 社区商业调研/珠海/个案研究/里维埃拉一期商业街 购买客群动因 政策的倾向、项目区位价值、定位、营销模式，可以承接的消费人群、商铺的总价位以及设计、租赁情况等都是客户考虑的主要动因。 9 政策的倾向 区位价值 消费人群 总价位 销售模式 铺位设计 租赁 PART3 社区商业调研/珠海/个案研究/里维埃拉一期商业街 产品客群属性 开发商先定位、统一招商后再带租出售，购买客户主要以在珠海开产业的企业老板，其次本地客源，主要服务周边人群的日常生活消费。 10 租赁客群： 华润万家超市、盈亨酒楼、房地产、诊所、茶艺馆、水果蔬菜市场、眼镜店、装修店、美容美发店、ATM、中国移动服务站、送水店、餐饮等 消费客群： 本小区、周边小区的日常消费 周边学校学生、医院员工 客户接待（盈亨酒楼） 工业园区 遵义医院 PART3 社区商业调研/珠海/个案研究/里维埃拉一期商业街 11 保利香槟国际商业 项目区位规模 项目位于珠海市金湾区机场路板块，金铭东路南侧、机场东路西侧，总商业体量为1.1万㎡ 12 区位：珠海市金湾西湖城区金铭东路南侧、机场东路西侧。 商业位置：紧邻小区南北主入口的位置，均属于一线临街商铺。 商业体量：1.1万㎡ 建筑风格：滨海法式风情的商业街 商业定位：打造金湾区首个社区一站式购物场所，不仅服务本小区量，而且还直接服务于附近整个居住片区的购物消费需求。 销售情况：2013年12月15日正式开盘，目前基本售罄，剩下南侧一两间不