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远郊大盘社区商业发展模式及案例借鉴.ppt 32页

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* ( % ) 四个案例统计:20%以上的有超市、餐饮、服装、休闲、百货、社区配套; 百货:具有区域服务功能目的的社区商业有百货业种规划,万科城百货失败撤场。 超市:一般大盘社区商业都有超市规划,作为入住率达到95%成熟的社区大盘四季花城案例中超市超过20%。 餐饮:交通区位优势明显,对外商业服务功能强的社区商业餐饮比较发达,如万科城、未来海岸佳丽海鲜。 服装:服装也是社区商业一个重要的业态,但是具体业种则定向性比较强,如童装、内衣。 休闲:对于高档大社区,休闲业态是一个重要比例,主要以美容美发、足浴按摩、休闲餐饮为主。 生活配套:生活配套是含盖业种最丰富,居民需求最基础的的业态,一般占的比例在10%左右,随着社区的成熟所占比例也大。 本图主要是对万科城和四季花城分析,未来海岸为参考,大学康城只比较了主要规划部分业态。 案例总结:比重在7%以上的商业业态的对比 案例总结 * 2、社区服务功能的社区商业与具有对外服务功能的社区商业比较 以社区服务功能为主的社区商业,各主要业态所占比重比较均匀,而其中最突出的为超市和社区配套,如万科城具有对外服务功能的社区商业是餐饮和百货;餐饮服务阶层广,需求普遍容易成功,而百货对市场条件要求比较高,需要谨慎规划。 3、家居建材业态分析 家居建材业态是社区过渡性业态,只存在于社区发展期,该业态随着小区入住率的提升而逐渐缩小经营面积,同时租金递减。 四季花城处于成熟期所以没有此类业态比重统计。 案例总结:比重在7%以上的商业业态的对比 案例总结 * 案例总结:大学康城是理想,未来海岸是过渡,万科城接近成熟,四季花城是未来 业态阶段性演变 理想规划 起步期:0.5年 过渡期:0.5-5年 成熟期:>5年 业态业种 目的/作用 全业态 展示项目未来生活,促进销售,尤其是住宅 综判 大学康城 业态规划盲目,实现难度大,后期面临业主问责 未来海岸 万科城 四季花城 基本不能维持正常经营,需要优惠措施支持 业态业种人为 引进和自然筛选并存,需要扶持 开发商只需要关注物管 交房期间,展示社区生活场景,促进销售 代表性业态点缀,主力商家进驻,如家居、快餐、居民服务等 除餐饮主力店外,引入超市,其他为便民服务类,自然选择 兑现承诺,完善社区生活功能,便利业主 业态以便民服务为主,并向精品个性化发展,类似区域性商业 社区情景完全呈现,良性发展 商铺价值 单价1-2万/平 最高100以上 免租期甚至贴补 租金向100发展 案例总结 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2007-7-13 远郊大盘社区商业发展模式 及案例借鉴 * 案例研究 研究问题——“远郊大盘社区商业发展模式” 案例选取原则 1、远郊 2、大盘 3、社区商业 4、已经销售或者开业运营 深圳万科城 深圳四季花城 厦门未来海岸 厦门大学康城 …… 案例研究的目的:成功获利模式和商业业态演变 * 万科城位于深圳北部关外,坂雪岗高新技术开发区内,毗邻华为基地﹑新天下基地等多家高新技术企业 区位:万科城位于深圳北部坂田岗高新技术开发区内,毗邻工业区中的多家知名企业:华为基地,新天下基地,富士康基地。 交通:梅观高速与机荷高速交汇 环境:无特殊景观资源 ●布吉 ●龙华 ●观澜 ●福田区政府 ●深圳市政府 ●华为基地 坂田工业区 ●富士康基地 ●新天下基地 ●坂雪工业区 ●坂田第一工业区 万科城 (一期) 万科城 (二期) 万科城 (三期) 万科城 (四期) 总计 建筑 面积 103119 101238 190000 未开发 43.7万 容积率 1.1 交楼 时间 2005-06-20 2006-05-30 待定 待定 户数 726 752 入住人口 一期/二期入住人口共1474户,入住率不到30%,现住人口约1200人 商业 建面 综合体 街区 总计 7646 14354 22000 案例研究 深圳万科城 开发模式 * 万科城商铺与住宅联动销售;商铺的整体开业时间并没有在第一批业主入伙前进行,而是在招商100%完成后开业,时间间隔4个月 住宅 入伙 商铺 发售 住宅 发售 商铺 招商 2004 2003 2005 2006 2007 二期发售2005-05-1 二期入伙2006-05-30 一期发售2004-10-01 一期入伙2005-06-20 第一次发售2004-10-01 第二次发售2005-5-01 招商进行 招商率100% 商铺开业2005-10-1 案例研究 深圳万科城 开发模式 2004-10-01万科城一期住宅与第一部分商铺同时发售。 2005-05-01万科城二期住宅发售,第二部分商铺同时发售。商铺与住宅联动销售,相互呼应。 商铺并没有在一

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