第十三章 四、某物业服务有限公司能源管理体系审核案例(2013年度).pdfVIP

中国认证认可协会 四、××物业服务有限公司能源管理体系审核案例 推荐机构：上海质量体系审核中心 认证类型：能源管理体系审核 审核人员：华鸣、林铧 等 一、审核案例发生的背景介绍： ××大厦为总建筑面积达292475M供办公、商业、观光和酒店使用的超高层建筑，2 ××物业服务有限公司为该大厦的管理单位。自××大厦开始投入运营以来，公司即开 始能源管理工作，在2000年初，能源管理系统（EM）投入使用，大厦BA系统对3万余 个控制点进行智能化操控，包括所有照明设备、1600余台变风量空调设备等进行实时跟 踪；2002年开展了合同能源管理工作；2003年与美国环保署开展“能源之星”合作项 目，比相同气候带内其它建筑物的能源消耗要少将近 30%。2012年年初，公司导入GB/T 23331能源管理体系，积极开展能源管理体系认证贯标工作。公司综合考虑了2008-2011 年能耗数据并结合上级公司下达的约束性能耗指标，确定了综合能耗14509.70吨标煤 为能源管理基准值，并且在此基础上进一步明确了物业管理各业态、重点用能设备等基 准值，为制定能源目标和指标、评价能源管理绩效提供了依据。上海质量体系审核中心 在此背景下实施了对该企业能源管理体系的认证审核活动。 审核时间：2012年11月15日—11月16日 审核类型：能源管理体系初次认证审核（二阶段） 审核范围：××大厦的办公（1-50F）、观光（88F）和商业（裙房）物业管理中所 涉及的能源管理活动 审核准则：GB/T23331-2009标准 能耗核算边界：上海市×× ××号，××大厦的办公（1-50F）、观光（88F）和 商业（裙房）物业管理中所涉及的能源管理活动，涵盖采暖、通风、空调、照明、电梯 和给排水系统设施等。 审核准备：审核组在审核活动策划和准备活动中强调： 1. 充分了解并掌握组织能源管理的状况和特色，重点关注主要用能设备和系统的 运行管理； 2. 在一阶段审核活动中，发现组织在用能设备和系统的经济运行管理控制方面尚 存在不足之处，二阶段审核中作重点关注； 14 2013年良好认证审核案例 3. 对不符合事项审核员应跟踪溯源找出企业在管理流程和制度建设中的不足，以 利于企业持续完善和改进其能源管理体系和提高能源绩效。 二、案例发生的主要过程 审核员在审核过程中通过沟通交流和现场观察和测试了解到如下的情况： 1. ××大厦涉及办公区和商场区域的实际运行时间为10：00—22:00，其中编号 为E1-E16的16台自动扶梯安装于裙房 1-6层，总计功率118.8KW，实际处于 全天运行状态。该区域22：00—10：00无人使用，但自动扶梯仍处于待运状态； 审核员查阅了组织编制的《设备设施运行与维护服务技术要求、经济运行管理 电梯和升降系统》中关于经济运行管理的相关规定，其中没有对电梯运行时间 采取管理和控制的相关规定； 2.××大厦的空调系统主要采用了电动离心式制冷机组制冷，同时选用在风机混 风箱出口设置电加热盘管方式采暖的形式实现。该系统可以通过BA系统进行控 制参数的设定和运行控制工作。审核员查阅了组织编制的《设备设施运行与维 护服务技术要求、经济运行管理楼宇自动化系统》，其中关于经济运行管理的 相关规定为：“BA系统所监控的主要设备的运行参数为：办公室S风机春秋冬 季送风温度设定值为18+2℃”；审核员现场抽查了48楼办公区域的风机口送 风温度设定为24.2℃。 三、主要审核发现和审核沟通 就上述情况，审核员与物业公司相关管理人员进行了沟通，对照能源管理体系标准 中关于过程控制的要求中的其中一项为：组织应确定和控制对能源消耗、能源利用效率 有重要影响的过程，识别能源管理方面的最佳可行技术和良好操作规范并予以实施，并 使其在受控状态下运行。指出： 1. 自动扶梯系统根据实际运行情况22：00-10：00处于无人待运状态，在组织制 定的经济运行管理文件中未规定具体的运行使用时间，经济运行和节能控制措 施不到位； 2. 空调系