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商品房定价的技巧　　定价是一项很复杂的工作，要遵循一定的程序。在一般情况下，房地产商定价的程序可分为以下7个步骤：　　1、选择定价目标。根据企业发展方向、经济实力及所处的市场环境，选择符合企业战略目标的具体定价目标。　　2、市场调查。即搜集目标市场信息、测定需求、考察竞争者的价格水平等相关因素。　　3、估算成本。根据编制的概预算、实际经验和实时成本跟踪控制，估算成本费用水平。　　4、选择定价方法。根据本企业实际及营销策略的要求，选择定价方法。　　5、确定基准价格。根据选定的定价方法，确定所开发物业的基准价格。　　6、单元价格调整。针对各单元房屋的不同位置、楼层、朝向等，在基准价格的基础上进行调整。　　7、市场价格调整。根据市场变化情况和企业自身营销策略的要求，及时进行价格调整。　　定价决策的基本法　　定价不仅需要专门的技术性专业知识，也需要创造性的判断力以及对购买者的动机有深刻的认识……有效定价的方法也能提高其它营销功能的效果：了解购买者是谁，他们为何购买，他们如何作出购买决策。认识购买者在上述各方面的差异对有效定价，以及对有效促销或规划设计都一样重要。创新，营销的生命? 我们知道，一般性质的营销往往只能保持今天的市场，只有不断的创新才能开拓并赢得明天的市场。实际上，已有许多房地产企业从各自的实际情况出发，不自觉地将“营销创新”概念引入到了工作之中。? 目前的创新实践有以下几类：? 1、运用建筑新技术? 位于北京马甸立交桥东北角、正在建设的京都商业中心9号商住楼，在建筑中采用了复合预应力倒扁梁技术，除整幢楼的外墙和电梯井道是承重墙外，其它墙壁均为非承重墙，这就给住户带来目前市场上绝大部分物业所不具备的好处：住户可以根据自己的需要与爱好，随意拆割室内墙壁，设计规划自己的家。除此之外，这幢楼的大开间居室内，屋顶无横梁，装修时可不用吊顶，大大增加了房间的相对高度，从而将消费者多有抱怨的因层高较低带来的压抑感消灭于无形。? 2、灵活的价格对策? 在楼市萧条的1997年上海春季房地产交易会上，参展项目——“绿洲城市花园”第一天公布售价，而是向每位潜在客户发出一份调查问卷，请顾客写下对其项目的评价及可接受的价格，据此，发展商连夜统计出“绿洲城市花园”可被购房者接受的每平方米均价约为5500元。展会第二天，他们以每平方米4888元的价格开盘并每日限购30套，一举在众多购房者心中形成了强烈冲击，引得人们早起排队认购。至今，“绿洲城市花园”销售均价已升到每平方米6000元，一期90％已被售出，大大超出了企业预想的目标。? 3、走精品名牌之路? 如深圳万科1988年进军房地产领域，初期主要立足于深圳市场，以中高档为主，建造小规模住宅精品，以其良好的售后服务在顾客和业界树立起品碑。1993年，公司建立了以房地产为主导业务的发展战略，集中精力完善“万科城市花园”1997年全年累计售房300多套，销售率达95％以上。而它的均价比其周边物业价格一般能高出1000－3000元／平方米。名牌策略的威力由此可见一斑。? 4、主打文化宣传牌? 上海住安房地产公司在分析了购买其开发的恒业公寓客户文化层次后，在客户中开展了三幢楼的“楼名征集”的活动，总计有86位客户和106位社会人员参加，显示了人们的参与热情。随后组成有2位开发商代表、7位客户的评选小组，由客户中的一位大学教授作为组长，选定了三幢楼名。公司对8位与选定名相关的客户作了每平方米让利50元的优惠措施并组织了发奖活动。这不仅提升了恒业公寓在社会上的知名度，而且再掀起了老客户带新客户的营销高潮。? 5、开辟新的金融业务? 深圳金田房地产开发公司上海分公司在中国工商银行上海虹桥开发区支持的大力支持下，在上海大型高档住宅区“大上海国际花园”推出集购房、买车、装潢、添置家电、家具和健身器材等为一体的“套餐式”按揭一条龙服务，取得了一石二鸟的效果。? 再如，建行福建省分行日前在福州推出了二级市场住房贷款和停车位贷款。其对象是包括房改房和集资房在内的二手房购买者，最高额可为二手房评估价或成交价的六成，最长期限为20年，它对依*金融手段激活住房二级市场率先作出了有益的探索。还有，1999年3月30日，国内在上海首次举办了可组合贷款房地产拍卖会。20套产权房因债务纠纷进入拍卖渠道，成交后可由建设银行黄浦支行办理成交价50％和10年期组合贷款，最终18套成交，改变了过去房产拍卖会都规定买受人必须在10天之内付清全部房款的状况。? 6、采用高科技网络? 1999年4月，杭州华立房地产公司在其开发的“金顶苑”高级住宅项目开通了我国第一个社区服务型网站，使人们看到了一种充满诱惑的现代生活模式。? 7、突出服务特色? 北京兴涛小区先筑属于配套服务设施的学校，后筑家园，与北京历史