房地产收益法的原理和计算方法.ppt

（一）概念：收益法是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。 （二）理论依据：预期原理 （二）理论依据：预期原理 （三）收益法的适用的对象和条件 （四）收益法的估价步骤 【例5-5】某市郊有一宗房地产，年出租净收益为100万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但规划等到3年后该处开发为新的市中心，预测到时，将其转卖的售价会高达1500万元，销售锐费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的收益率为10％，则求该宗房地产目前的价值。 【解】由题意： 【思考题】有一建筑面积为1000m2的写字楼，其月毛租金水平为100元／m2，空置率为13％，租金损失为毛租金收入的2％，合理运营费用为有效租金收入的30％，试求该写字楼的净收益。 基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例 可采用市场比较法，即根据同一市场上有收益的类似房地产直接比较得出净收益。 3．自用或尚未使用的房地产净收益采取 4．混合收益的房地产净收益求取 分别根据不同经营各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加 。 三、净收益的确定 收益法 基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例 (六)收益年限的确定 估价对象房地产自然寿命 法律规定（如土地使用权法定最高年限） 合同约定（如租赁合同约定的租赁期限） 房地产剩余经济寿命来确定 收益期限时估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。 1．对于单独土地和单独建筑物的估价 根据土地使用权年限和建筑物经济寿命来综合确定收益年限。 然后选用有限年的收益法计算公式。 注意净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。 考虑因素 三、净收益的确定 收益法 基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例 2．对于房地合成体的估价对象 对于建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的 就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限，选有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。 对于建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的 以建筑物的经济寿命确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费； 然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。 三、净收益的确定 收益法 基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例 （一）概念：报酬率将房地产的净收益还原或转换成价格的比率，通常用Y来表示。它是在报酬资本化中采用的，是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率 四、报酬率的确定 收益法 基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例 （二）报酬率求取的方法 1．市场提取法(市场比较法) 是通过搜集市场上相类似房地产的净收益、价格等资料，反求出报酬率的方法。 2．安全利率加风险调整值法（累加法） 以安全利率加上风险调整值作为报酬率的方法。安全利率又称无风险投资的收益率。 报酬率 = 安全利率＋风险调整值 风险调整值=投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠 四、报酬率的确定 收益法 3．投资收益率排序插入法 基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例 （一）概念：直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。 注意：未来的某一年通常是采用未来的第一年 1、资本化率 概念：是房地产的某种收益与其价格的比率。 用R表示 资本化率=年收益/价格 2、收益乘数：是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数。 收益乘数=价格/年收益 五、直接资本化法 收益法 基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例 （二）几种收益乘数法 1、毛租金乘数法 2、潜在毛收入乘数法 3、有效毛收入乘数法 4、净收益乘数法 （三）资本化率与报酬率的区别与联系P235 （四）直接资本化法与报酬资本化法的比较P237 五、直接资本化法 收益法 基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例 （一）投资组合收益率法 包括: 抵押贷款与自有资金的组合 土地与建筑物的组合 1、抵押贷款与自有资金的组合时 六、收益法的派生方法 收益法 基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例 [例5-13]某房地产，在其购买中通常抵