伟业顾问格拉斯项目体07年年终总结.pptVIP

第四章、经验篇 作为一个顾问项目，我们无法向代理项目一样为公司创造巨额的利润，但我们可以为公司提供一些难能宝贵的经验。在本篇中，我们希望能够从大盘操作、别墅产品设计两个方面和大家分享我们项目组这一年来的得失。 伟业顾问·格拉斯小镇 2007年工作总结 前言 第一章、格拉斯小镇2007年大事记 第二章、项目篇 1、格拉斯小镇2007年销售工作总结 2、格拉斯小镇2007年推广工作总结 第三章、合作篇 1、合作过程回顾 2、伟业工作回顾 第四章、经验篇 1、关于大盘规划的经验分享 2、关于别墅产品设计的经验分享 后记 目 录 2007年对于格拉斯小镇项目而言，是一个调整的年份。从项目全盘规划的调整，到开发商领导班子的调整，甚至伟业格拉斯项目人员的调整，无处不在。 2007年对于格拉斯小镇项目而言，也是一个收获的年份。自4月正式开盘销售，累计完成一期独栋别墅销售62套，实现总体销售80%，销售额达到了4.16亿元，很好的完成了2007年销售任务。 2007年对于格拉斯小镇项目而言，更是跌宕起伏的一年。仅案名就经历了“格拉斯小镇”、“奈若利湾”、“凡尔赛河谷”三次变更。 前 言 因此，2007年对于格拉斯小镇项目而言是丰富多彩的一年。接下来，我们将对多姿多彩的2007年进行回顾和盘点，希望能够通过对这一年工作得失的总结为2008年的工作找到借鉴。 第一篇、格拉斯小镇2007年大事记 2007年1月伟业顾问同北京海港房地产开发有限公司签署《格拉斯小镇营销顾问合同》，正式以顾问公司形式介入格拉斯小镇营销顾问工作； 2007年初获知格拉斯小镇原规划全盘0.3容积率方案无法获得相关证件，规划方案调整； 2007年4月格拉斯小镇一期产品正式开盘销售； 2007年5月出于鲁能集团指示，格拉斯小镇同万科协商出让格拉斯小镇事宜； 2007年6月取消出让格拉斯小镇项目计划； 2007年7月北京海港房地产开发有限公司领导班子更替； 2007年9月修改全盘规划方案，再次启动后续产品规划报批工作； 2007年11月对剩余未售房源采取惜售策略，并于销售现场施行封盘停售； 2007年12月一期产品竣工交房，并同伟业公司签署2008年上半年营销顾问合同； 第二篇、项目篇 第一部分、格拉斯小镇2007年销售工作总结 格拉斯小镇项目2007年销售工作围绕在项目一期的84套独栋别墅产品内。截至2007年12月，累计实现销售62套，销售额4.16亿元。 415728688 13455 30897.71 62 累计销售额（元） 累计成交均价(￥/M2) 累计签约面积(M2) 累计签约套数 1、户型销售比例分析 L户型所处位置最为优越，采取惜售策略，为项目楼王产品。 小户型、低总价的S户型销售速度明显快于M型产品。 2、销售速度分析 整体销售节奏把控不足，前期销售速度过快；直至7月后销售节奏才趋于市场正常销售速度。 这一方面可以看作是前期累计客户的集中签约，但结合价格走势来看，在如此快速销售的基础上4~6月份价格涨幅不足1000元/㎡，也是造成其过快销售速度的原因。 格拉斯小镇4~6月销售工作中，占主要销售房源的为小户型、低总价房源其中S型户型在4~6月的销售量中占据了91%。 由于没有对小户型房源进行有效的销售控制，终造成了小户型房源被争抢一空的局面，这不仅对于项目整体收益造成了损失，同时也不利于后期销售工作的展开。 3、销售价格分析 格拉斯项目销售价格基本同市场大趋势保持了一致，做到了稳步提升。 但就实际售价来看较市场内同类产品（丽宫、东方普罗旺斯）整体售价仍有一定的价格差。 这一点主要在于格拉斯项目目前所处区位相对较陌生，市场认知度不高。随着项目一期销售，项目地块逐渐成熟，区位认知度也得到了提升，在未来的销售过程中，我们认为格拉斯项目的销售价格仍有上升空间。 1、推广回顾 4月推广：讨论广告设计方案，包括SLOGAN、一期分案名、视觉平面表现、风格调性、整体定位以及外围形象、交通指引系统等。 5月推广：新浪、焦点房地产网站以文字链，旗帜，通栏方式推广。主题：收藏温榆河湾7KM－一期奈若利湾。《英才》、《安家》 。 第二部分、格拉斯小镇2007年推广工作总结 6月推广：《地产互动》杂志跨版。主题：传世珍藏-生态别墅典范。高端财富论坛、新浪、焦点房地产网站。主题：样板间盛世开放。 7月推广：施工围挡、《楼市》杂志软文：格拉斯小镇缘何热销？新设机场大厅通栏，主题：传世珍藏 千万级生态别墅。 8月推广：京承高速、中央别墅区等户外看板。《中国之翼》航机杂志，主题诉求：传世珍藏 千万级生态别墅。 9月推广：户外看板更换：凡尔赛河谷，格拉斯小镇一期大别墅区。格拉斯小镇公益长跑活动、格拉斯小镇中秋活动、机场通栏更新，9块全部为格拉斯、小镇项目：交通指引系统更换。 10月推广