专题报告长周期视角下我国房地产行业分析与展望摘要.PDFVIP

专题报告：长周期视角下我国房地产行业分析与展望 近年来，我国房地产行业在取得告诉发展的同时，也面临着诸多问题与困惑，人们面对比比皆 是的楼盘和节节攀升的房价，不禁发问，房地产到底怎么了？期待中的降价没有出现或是可以忽略， 即便是在经济形势并不乐观的眼下，楼市也没有出现明显衰退的迹象。那么，房地产未来将如何变 化？本文我们将通过回顾我国房地产行业的发展历程、政策与定位，剖析现阶段的问题与特征，在 长周期和宏观背景下，以趋势的角度对房地产行业做简要分析，以供参考。 一、房地产市场的历程 回顾我国房地产发展的历程，大体上可以分为三个大的阶段： （一）1949-1978 年，国家计划和主导 1978 年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。城市住房由国 家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并 没有形成房地产市场。在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元 管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。 （二）1978-1998 年，商品化开发和试点 1978 年，中国实施 “改革开放”的国家发展战略。作为重要的一环，房地产首次进入决策层 的视，1981 年，作为重要的 “改革开放特区”城市，深圳和广州开始搞商品房开发的试点。 1993 年，中央政府陆续颁布实施了住房公积金制度、发放住房债券等，在宏观经济过热的经 济环境背景下，直接催生了连续两年的第一轮房地产投资泡沫。此轮泡沫的特点是在带着鲜明时代 特征—— “特区”的局部市场（海南、北海、广州、深圳）供应过大、消费需求不足，金融体系不 完善带来的土地炒作催化泡沫等。在中央政府强制停止银行贷款、清理土地等行政干预下，刺破了 海南、北海、广州、深圳等局部市场的泡沫。 1993-1998 年，中国的GDP 总量在20 万亿的基础上，以每年8%的速度递增。中国人均GDP 在 1000 美元左右，在全球排 200 名以外。因此，中国的城市居民消费仍停留在吃、穿等日常生活层 面，房地产市场由于消费能力的不足，市场规模有限。针对 12 平米的住房面积、较差的住房环境 而言，存在巨大的潜在缺口。 （三）1998 年至今，金融化发展 自房改以来，房地产市场在需求释放、货币增发、资产增值以及外在政策刺激等因素影响下， 取得了长足发展。 1998-2003 年，房地产发展蓄力期：取消福利分房、按揭消费、土地收储、银根宽松 1998 年对中国房地产业来说是关键之年，很多开发商在1998 年上半年都熬不下去了，把土地 纷纷卖掉退出市场。但是到了1998 年6 月份左右，在东南亚金融危机的影响下，中国经济硬着陆， - 1 - 连续8 个季度经济增速下滑。为了遏制进一步下滑的危险，中央政府决心培育新的经济增长点。房 地产市场进入了决策层的视野，政策面开始发生变化。中央政府在当年出台了一系列的刺激房地产 发展的政策，最具代表的是取消福利分房、按揭贷款买房政策，通过市场、个人信用来解决住房及 住房的消费能力不足问题，系列政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。 2003 年，中国实行统一收储并出让的土地管理政策，再加上中国在1993 年形成的地方财权与 事权分开的财税管理体系，地方拥有有限的财权，却必须承担更多的地方事权。这一体系下，地方 政府无限制追求以土地出让为主的预算外财政收入，以填补地方事务的财政支出不足。另外，建立 在房地产开发之上的城市建设、招商、税收及GDP 等恰恰是中国行政体制下的官员考核主要指标。 这样房地产成为地方发展的主要或唯一发动机，在随后的十年里，“土地财政”愈演愈烈、地方实 业萎缩、房地产在地方政府的拥护下获得了空前的发展。 当然，这一时期房地产发展离不开中国整体经济环境和消费能力的改变。2002 年，中国加入 世贸组织，中国参与到世界经济分工之中，大量的农业人口进入城镇成为产业工人，大量的大学毕 业生、海外留学生在城市就业，中国经济发展提速，GDP 增速进入两位数时代。在经济快速发展的 前提下，城市居民的消费结构发生了改变，从日常的吃穿消费升级到大宗商品、情感需求的旅游等 消费，汽车开始进入普通市民的家庭，住房改善普遍被提上家庭消费议程。 在此房地产市场启动阶段，市场的典型特征是计划经济向市场经济过渡，建立市场化发展的根 本动力，以自主需求为主导的市场