经济适用房成本价格公开宏观调控的法律思考论文.docVIP

　　经济适用房成本价格公开宏观调控的法律思考论文 .. 摘 要房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，而经济适用房是其中比较特殊的领域，是具有社会保障性质的商品住宅，所以对经济适用房的成本价格予以公开是进一步保障中低收入者权益的办法。目前建设部虽然对此作出了规定。但相对于整个社会、整个房地产业的规模来说是远远不够的。因此，从经济法的宏观调控法律层面对经济适用房成本价格公开予以支持，是很有现实意义的。对于经济适用房成本价格公开的宏观调控法律思考主要从成本价格测算及监测、银行信贷等方面提出。 关键词经济适用房；成本价格公开；宏观调控；法律思考 引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求..，有利于实现全面建设小康社会的目标。党的十六届六中全会把建设社会主义和谐社会作为我国发展的目标，而引导房地产市场特别是经济适用房房地产市场的良性发展，对社会主义和谐社会的建设具有很大的促进和保障作用。 一、思考背景——经济适用房房价成本公开的实例及政策 济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房成本价格公开在部分地方已经得到实施，例如：黑龙江省哈尔滨市人民政府依照建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》颁布了《关于加强经济适用住房建设管理工作的通知》，该《通知》规定，经济适用住房销售价格实行政府指导价，按保本微利原则，由成本和利润构成，利润限定在3％以下，经济适用住房建设成本由市建设主管部门审核，销售价格由市场物价部门批准，按项目向社会公布。据山东《生活日报》报道，在安康居住工程的实施中，山东省将政策、价格、购房人(租房人)、房源公开，以取得审计等有关部门及群众的监督。 我国《经济适用住房价格管理办法》(以下简称《办法》)明确规定，经济适用房的价格在确定后予以公示。经济适用住房价格实行政府指导价，而不是企业自主定价。其上浮幅度由政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。《办法》指出，经济适用住房基准价格也就是经济适用房成本价格由开发成本、税金和利润三部分构成。它包括：(1)用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。(2)开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计的前期工程费。(3)列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费。(4)在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。(5)贷款利息。(6)行政事业性收费。开发企业的管理费与利润分别不得超过前四项费用之和的2％和3％。 有关经济适用房成本公开问题虽然早有规定，但是规定得不够充分、不够具体，以致操作性不强。在实践中，有的部门忽视了经济适用房与商品房的区别，忽视了经济适用房的公益性特点，造成部分低收入者的住房需求无法满足，违背了设置经济适用房的初衷。 二、思考基础——经济适用房成本价格公开的必要性及相关问题 1．经济适用房成本价格公开的必要性房屋成本价格问题不仅是企业利润的问题，更是一个政府信息公开和权力规范的问题。经济适用房的成本价格问题能够体现政府信息公开的程度，更能体现对政府权力规范的程度。从政府权力的有效规范方面来说，公开经济适用房成本价格有利于控制暗箱操作。公布经济适用房成本价格，还购房者知情权，是非常有意义的。经济适用房的消费群体是中低收入家庭，这部分群体在经济实力上处于弱势，在权利的保护及救济方面相对来说也处于弱势地位。将经济适用房成本价格公开，能够使这部分消费者根据真实、全面的信息作出理性判断，解决信息不对称的问题，从而使经济适用房房价的形成更趋理性。这不仅有利于保护这部分消费者的权利，也有利于经济适用房以及房地产业的有效发展。 2．经济适用房成本价格公开必须厘清两个问题 (1)公开经济适用房的成本价格不侵犯商业秘密。我国《反不正当竞争法》第10条对商业秘密进行了规定。政府公布经济适用房房价成本并不意味着企业的商业秘密就受到了侵犯。如前所述，经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有公益性。国家公开经济适用房成本价格是为了更进一步保护这部分群体的利益，是符合公益价值的，国家获得成本价格是经过合理而且合法的途径的。同时，我国《价格法》明确要求经营者在定价时遵循公平、合法和诚实信用的原则。我国《民