中央帝景营销策划方案1220.ppt

山东信邦地产顾问 八、阶段性价格策略及销售目标 时期 事项 详细内容 开盘热销期 价格策略 参照周边楼盘以平价入市，依托产品和地段优势的逐渐传递增加市场吸引力。 销售目标与计划 销售率占总体销售率的35%左右，加强营销组合和自身包装、调整加价幅度，按时进入市场强销期。 　 强销期 价格策略 价格逐渐向上扬，在市场上保持价格不断上升的形象，不断给到客户销售火爆、产品抢手的印象。 销售目标与计划 销售率占总体销售率的55%，加大宣传力度，寻求新的突破点，延长市场热销中后期。 保温续销期 价格策略 前期所推房源在此期间内剩余的单位可能多为北向、一室及楼层较差的单位，故价格不应再上扬，而应保持不变或采用隐性降价方法处理，而新推房源处在小区最理想位置，且在市场销售旺季推出，因此有一定的价格提升空间。 销售目标与计划 销售率满足总体销售的90%；继续跟进销售及适量的广告配合。 尾盘期 价格策略 以不高于或略低于续销期的均价促销余房 销售监控 利用各种促销手段迅速销售余房 山东信邦地产顾问 九、开盘前团购策略 项目除了需要常规的坐销、直销等销售手段外，考虑的项目需要快速的资金回笼，因此我们建议本案在一期对部分物业进行团购，以确保销售速度及资金流快速转换。 1、团购目的 提前进入市场进行团购组织工作，可以测试开盘价格的合理性 为开发商提前实现现金流 为项目争得更旺人气 2、团购策略 团购洽谈时间：2012年8月—9月中旬 组织团购的前提：普通客户积累数量达300位以上 团购楼座的确定：意向客户关注度较低的楼座 单位组团人数：建议30人以上 山东信邦地产顾问 3、组织方式 1）寻找目标企业客户： 主要渠道 临清黄页 扫楼（大企业） 开发商资源 2）进行企业电话拜访，预约负责人见面 →要求拜访人员登记所有电话拜访记录； →电话内容统一口径；（电话拜访预约） 有时间→演示项目介绍→PPT文件 3）主动上门拜访 无时间→简单沟通→书面项目介绍 4）建立企业数据库并针对团购企业进行调研； 5）与企业建立关系，签定服务意向书； 6）具体有意向企业→信邦与开发商进行跟近并与负责人详谈。 山东信邦地产顾问 4、操作流程 1）定金交纳 报名交款时间：8月 交款地点：中央帝景办公楼 各单位购房相关部门对员工进行报名登记，将汇总审核后的购房人员名单（加盖单位公章）传真至临清天雨置业有限公司。 团购单位的客户到开发商指定地点将购房定金（10万元/人，不计利息）存入指定帐户。 2）由单位确定选房顺序或摇号确定选房顺序 摇号时间：开盘前2周 摇号地点：中央帝景售楼现场 山东信邦主持，开发商工作人员配合，聘请临清市公证处现场公证摇号，摇号将根据购房员工缴纳定金的顺序编号通过摇号确定每个购房人的选房顺序号，当天公布摇号结果。 最佳方式：由单位确定其选房顺序，既便于操作，又不容易引发矛盾。 山东信邦地产顾问 3）选房 摇号时间：开盘前2周 摇号地点：售楼现场 签到：购房员工持本人身份证和选房顺序号按时签到，逾期未签到者视为放弃选房。 购房员工按时签到，并按摇号产生的顺序号顺序选房或单位选定顺序，选房同时签定《认购合同》，定金不予退还。选房实行实名制，选房员工须按本人姓名签定《认购合同》（可添加配偶、子女姓名，出示证明文件）。 4）交付预付款 签约时间：开盘后2周 交款地点：售楼现场 已选房员工持定金收据、身份证件缴纳30%—50%房款（首套房30%或40%，二套房40%，商业房50%），含已交10万元定金，签定《房屋买卖合同》，同时咨询相关贷款手续。逾期未能办理视为放弃，定金不予退还。 5、政策优惠：由甲方和客户洽谈确定（甲方应提前与信邦协商，确定谈判的底价，以确保不影响正常的市场销售）。 山东信邦地产顾问 壹。中央帝景营销策划方案 贰。中央帝景项目市场定位 叁。中央帝景VI设计展示 山东信邦地产顾问 一、中央帝景市场形象定位 ◆ 好的项目市场形象有利于树立公司品牌形象，扩大项目市场知名度，项目销售与公司发展二者相辅相成，可互相促进，有利于公司战略发展； ◆ 项目区域固有的负面形象使得居住其中的市民对自身良好的社会地位与居住环境的改善有强烈的向往，树立良好的市场形象可迎合目标客户的心理需求，引起其强烈共鸣。 形象建议： 临清最具特色的中高端低碳科技人文社区 定位依据： 1）最具特色：独有的法式风情建筑和园林规划； 2）中高端：规模、区位、交通、配套以及消费者的心里预期等因素，决定了项目的中高端定位； 3）低碳：低碳是形象定位中的一个重要元素，它传达者项目低碳环保材料的广泛应用以及最具时尚和最易产