06第二章第1节 房地产所有权(二)(2012新版).docVIP

（三）集体土地征收制度 1．土地征收的概念和前提 法律保障公民和法人的财产权不受侵犯，非经权利人同意不得强制转让其财产权，这是现代法治的基本原则。 征收和征用是国家强制取得公民和法人的财产权或者强制使用公民和法人的财产的制度，属于一种例外规则。 征收和征用是既有联系又有区别的两项法律制度。其共同点在于强制性：依法实施的征收和征用，均仅依政府单方面的意思表示（征收命令、征用命令）而发生效力，无须征得被征收、被征用的公民和法人的同意，被征收、被征用的公民和法人必须服从、不得抗拒。 土地征收和征用的不同点是： 土地征收的实质是强制收买——主要是土地所有权的改变，集体土地被征收后就变为了国有土地，不存在返还的问题； 土地征用的实质是强制使用——只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，即是一种临时使用土地的行为。 鉴于征收是国家强制取得公民和法人财产权的行为，稍有不慎即可造成对公民和法人合法财产的严重侵害，因此必须由法律严格规定征收的法定条件。 各国法律所规定的征收的法定条件有三项：一是为了公共利益的目的：二是必须严格依照法律规定的程序；三是必须予以公正补偿。《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”可见，中国土地征收的前提也是公共利益的需要。 注：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的公共利益的范围包括：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 例题1：《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行( )并给予补偿。(2005年房地产经纪人制度试题) A．没收 B．没收或者征收 C．没收或者征用 D．征收或者征用 答案：D 解析：2004年3月，全国人大对《宪法》作了修改，将《宪法》原第十条“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。 例题2：以下不属于土地征用特点的是 ( )。 　 A．强制使用 B．为了公共利益的目的 C．强制收买 D．必须严格依照法律规定的程序 答案：C 解析：土地征收和征用的不同点是：土地征收的实质是强制收买——主要是土地所有权的改变，集体土地被征收后就变为了国有土地，不存在返还的问题；土地征用的实质是强制使用——只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，即是一种临时使用土地的行为。 例题3：我国土地所有权发生转移的唯一方式是( )。(2006年房地产经纪人制度试题) A．划拨 B．出让 C．转让 D．征收 答案：D 解析：我国土地所有权发生转移的唯一方式是征收。 2．征收集体土地应遵守的原则 (1)珍惜耕地，合理利用土地的原则 土地是人类赖以生存和生活的基础，具有有限性和不可再生性的特点，因此，它是最珍贵的自然资源，最宝贵的物质财富，有人说“土地是财富之母”。中国是13亿人口的大国，占世界人口的22%，但土地面积只是世界的7%，人均占有的土地面积只是世界人均占有量的1／3左右，特别是人均耕地只有一亩多，大大低于世界人均水平，而且宜农可垦的耕地后备资源不足，即使全部是耕地，也改变不了人均耕地紧缺的状况。中国耕地具有四个明显的特点：①人均占有耕地少；②耕地总体质量差；③生产水平低；④退化严重，后备资源不足。但是，随着城市建设的发展和建立社会主义市场经济的需要，以及人民生活水平的不断提高，必然还要占用一部分耕地。中国近年来每年大约要征收350万至750万亩耕地，这将使土地的供求矛盾日益加剧。因此，在征地时，必须坚持“一要吃饭、二要建设”的方针，必须坚持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本国策，必须坚持精打细算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，坚决反对征而不用，多征少用，浪费土地的错误做法。 (2)保证国家建设用地原则 征地特别是占用耕地，必然会给被征地单位和农民带来一定的困难，但为了国家的整体和长远利益?就要求被征地单位和农民从全局出发，克服暂时的局部困难，保证国家建设用地。在征地时，应反对两个极端，一是以节约土地为理由，拒绝国家征收；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。因此，既要贯彻节约用地的原则，又