房地产法(简答答案).docxVIP

三、名词解释：（每题5分） 1、房地产房地产是由土地与建筑物两个因素所构成的统一体，在这个统一体中，土地是主物、是建筑物存在的基础，建筑物是从物、依附于土地。2、房地产法房地产法是调整房地产开发、交易、交易及物业管理和房地产管理 关系的法律规范的总称。3、房地产物业管理关系物业管理关系是指物业服务企业与业主之间在物业管理过程中形成的社会关系。4、房地产管理关系房地产管理关系就是人民政府及房地产管理部门与法人、公民或其他 社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。5、房地产法律关系房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易、物业管理房地产管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系，如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、经济适用住房管理法律关系等。四、问答题：（每题7分） 1、我国房地产的概念及调整对象房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。调整房地产关系的法律规范是房地产法，房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。2、简述房地产法律关系的特征除具有法律关系的一般特征外还具有自身的特征： （一）房地产法律关系性质的多重性 （二）房地产法律关系主体的广泛性 （三）房地产法律关系客体的特殊性（四）房地产法律关系产生、变更、消灭的严格程序性3、简述房地产法律关系内容房地产法律关系的内容是指房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务。（1）房地产管理职权、职责：房地产管理主体依照规定或国家授权所享有的对房地产开发、交易活动进行管理的职责权限。（2）房地产民事权利：房地产法律关系的平等主体之间依法享有的权利。（3）房地产法律义务：房地产法律关系主体依据法律规定和合同约定在房地产活动中必须为一定行为或不为一定行为，以满足权利主体的要求4、简述国家建设征收土地的法律特征1.征收主体的唯一性 2.征收土地标的的特殊性 3.征收土地行为的强制性 4.征收土地行为的补偿性五、论述题：（每题11分）1、谈谈如何完善我国土地征收法律制度土地征用和土地征收两者都属于通过运用国家强制力而对公民的土地权利进行限制的形式，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。在我国2004年最新通过的宪法修正案里，区分了“土地征收”和“土地征用”两个概念。宪法第10条第3款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”宪法修正案区分土地征收与土地征用具有重要的理论意义和实践意义。从理论上看，宪法修正案对土地征收与土地征用的区分使我国的立法更规范和严谨，而且为我国的土地法和物权法进一步具体规范土地征收和土地征用制度奠定了宪法基础。从实践上看，不是所有的公共建设都需要进行转移土地所有权的土地征收，一些临时性的项目可能只需取得土地使用权即可满足需要，土地征用是为了填补这方面的制度空白，这样更有利于被征用人权利的保护。 改革我国土地征用制度的建议： 1、明确规定土地征用的具体适用条件应该在立法中规定能够进行土地征收的具体情况；2、增加保护被征收人的相关程序；增加听证会制度；3、加强对土地被征用后利用情况的监督；加强对被征用土地利用情况的监督；被征地农民与土地征用之间存在的密切联系，我认为被征地农民有对被征用土地使用情况及土地行政主管部门履行职责的监督权，当存在土地征而不用等情况农民可以向土地行政主管部门检举、揭发，当土地行政主管部门工作人员违法行政时农民可以通过行政救济的途经使其被侵害的权利得到补救。三、名词解释：（每题5分）1、房地产法律关系主体是指在房地产法律关系中依法享有权利（或行使职权）和承担义务（或负有职责）的国家房地产管理机关、房地产开发经营公司、公民及其他法人或社会组织。2、房地产法律关系内容是指房地产法律关系主体享有的权利（或职权）和承担的义务（或职权）。3、房地产法律关系客体是指房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。4、房地产法律关系事实是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。5、国家建设征收土地法国家运用其行政权力把农民集体十地转为国家所有的行为。四、问答题：（每题7分）1、土地使用权出让的法律特征答：（1）财产性：是指出让的土地使用权是一种财产。（2）平等性：是指出让主体的法律地位平等。（3）期限性：是指土地使用权出让有年限限制。（4）出让人的单一性和受让人的广泛性。2、土地使用权出让与转让的关系答：（1）出让与转让的联系：土地使用权出让作为土地使用权转移的一种形式，