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论开征物业税与抑制房价的关系 【内容摘要】“房价”，牵动着亿万国人的神经，无疑成为当下最热门的话题。随着大量资本的注入，本属消费品的房屋成了投资品和投机品，在一轮轮的炒作中，房价被急剧推高，买房成为压在普通百姓头上的一座大山，多少人不堪其重。房价因此成为政府定向打靶的靶的，从2010年4月14日开始，一系列的房地产调控政策连续出台，抑制房价。其中物业税首当其冲，开征物业税作为一项调控措施被提上日程。本文从房价的构成、高房价的促成因素的角度，分析了开征物业税在我国的制约因素，物业税与房价的关系。笔者认为，高房价是多因素促成的，单单物业税的开征并不能有效抑制房价，高房价的抑制及根本解决除了调控政策外，尚需中国整体改革的推进。 【关键词】房价 物业税 抑制 一、房价的构成及高房价的促成因素 （一）房价的构成 房价是特定时间段内的市场价值。目前商品住房的成本构成主要是这几部分，第一部分是土地成本，包括土地合同价、拆迁补偿费、契税等费用；第二部分是商品房建设过程中的建造成本，包括建筑安装成本、设备及工器具购置费、配套工程费、管理费用等；第三部分是一些税、费，目前我国已经有多个环节对房地征税：在交易环节有营业税、契税、印花税；在持有环节，有房产税，成本地使用税；在转让环节，有营业税、印花税、契税；此外还有企业所得税、个人所得税以及名目繁多的收费，有的是法定的，有的是规范性文件规定的。第四部分是开发企业的融资成本，目前中国的开发企业开发资金大部分是通过商业银行贷款取得的，有利息在内，这是一个融资的成本；再有一部分是开发企业的营销成本，雇佣成本，广告成本，剩下一部分是开发企业的利润。 房价的各成本中，建造成本无论是在东部城市还是西部城市，都差不太多；税费也是统一规定的，也没有太大的差异；其他的运营成本，由各个企业的促销的程度和销售理念决定，差异也不是主要的；土地成本是影响各地区房价的重要因素之一。东部大城市跟中小城市，西部城市，土地价格是不一样的，并且差异很大，这是房价差异大的决定性因素。 (二)高房价的促成因素 笔者认为，高房价主要有以下几方面因素： 1、土地 土地是建房的基础，是建房不可缺少的因素，从上述分析可以看出，土地价格在房价中占有很大比例。自从1994年分税制改革，土地收入成为地方政府的主要收入，数据显示，近年来众多主要城市的土地出让金收入均实现翻番，土地的增值收益已成为不少地方创造政绩，增加财政收入，改善部门福利的不二选择。另外，众所周知，土地只有越用越少，随着房屋需求的增大，土地价格下跌的可能性也不大，这是房价居高不下的重要原因。 2、需求 目前我国房地产需求主要包括居住性需求、改善性需求、保值性需求、投资投机性需求。随着我国城镇化步伐的加快，越来越多农民工涌向城市，拥有一套住房成为人们普遍愿望。这部分需求是居住性需求，属于刚性需求，即使税与价再高，也是压缩不了的；而改善性需求，一般是有钱人为了生活的品质，只要价税上涨不超过承受能力，仍然是会买的。而如果物价处于上涨或者有上涨预期，保值性需求，往往也不是税收手段能够抑制的。而那些投资投机性的需求，在税负可以转嫁时，会继续炒房，实践证明房地产税负是很容易转嫁的。 3、成本 建筑材料也是建房的重要部分，设计和施工是建房的组织工作。原材料和用工随着需求量的增大价格也必然有所上升，下降的可能性也是很小的。 综上所述，需求、土地、成本是我国房价上涨的根本原因。如果不解决这些根本性问题，尤其是土地制度和需求，国家调控和个人炒作虽然对房价有一定影响，但不会是决定性影响。其中物业税作为国家一种宏观调控手段，如果相关制度不相应改革的话，调控房价的作用也会是微乎其微的。 二、物业税概述 （一）物业税的内涵和特征 1、物业税的内涵 物业是房地产或不动产的的所有别称，因此物业税亦指房地产税或不动产税，是财产税的 一种，以不动产为课税对象，是在不动产保有环节征收的一种税，主要针对土地、房屋等不动产的所有者、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款。 2、物业税作为税收的一种，具有税收的一般特征： （1）物业税的权利主体是国家或地方公法团体； （2）物业税的义务主体包括自然人和社会组织，其中自然人包括公民，法人和其它社会组织； （3）物业税作为财产税的一种是以财政收入为主要目的，自从税收产生以来，就是以财政收入为主要目的，特别是近代，税收已经成为庶政之母，其在财政中占据绝对地。 （二）物业税的作用 增加财政收入，改善公共设施和福利，这是物业税作为税收的主要作用。从世界各国征收物业税的情况来看，物业税已成为各国财政税收的重要收入来源之一，据最近调查显示，美国财产税在财政收入中的比重有所上升，占到50％以上，英国对物业所有者与租用者征收的税种称之为住房财产税，它是英国目