关于房地产开发企业还房面积部份的土地增值税处理思考.docVIP

关于房地产开发企业还房面积部份土地增值税处理的思考 在2007年，我们接受某房地产开发有限公司委托，对该公司A大厦项目2003年至2007年土地增值税进行清算。在清算过程中,对于还房部分的成本确认上与企业税务主管部门有着不同的看法。 当时的背景是，对于房地产开发企业清算土地增值税所涉及的还房部份补偿成本确认和收入的确定，在国家税务总局《关于房地产开发企业管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号文件）和其他有关文件上没有明确的规定，造成了有的地方税务机关、纳税人、注册税务师对该问题有不同认识，这种认识上的差异已经在对房地产企业土地增值税清算工作中显现出来，需要尽快统一意见，否则将影响房地产项目的税收清算工作。 我们认为，房开企业在开发初期拆迁时，可以有两种情况： 一种情况是，房开企业采用现金补偿的形式支付对价。房开企业取得拆迁的房屋的价格是确定的，并可以在会计账上将该笔补偿成本清楚地直接体现出来，记入开发成本。 还有一种情况是，房开企业对被拆迁户拆迁的房屋不用现金进行补偿，而是在房屋修建好后采用还房方式的形式予以补偿。这种方式下，房开企业取得拆迁的房屋在会计账上是难以反映此笔开发成本的，因为此时取得拆迁的房屋所应该支付的对价（即还房）还未建成。但此笔开发成本是真实存在的。可是该怎样来计量所应该支付的对价呢？ 对还房部分，我们考虑可行的处理方法是： 1、参考国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号文件（三、非直接销售和自用房地产的收入确定）的规定，对还房部份的收入（视为非直接销售）按市场公允价确认视同销售收入； 2、对于还房的补偿成本，将还房时的公允价确认为补偿成本。（即按所确认的销售收入等额为补偿成本予以确认）。我们认为，房开商取得拆迁房屋的代价，应该按照房开商与被拆迁户所订立的合同确认，即为建成房屋后还房的市场公允价。 土地增值税项目清算基本计算公式如下： 土地增值税应确认的收入=实际销售收入+视同销售收入 清算时扣除项目总额合计=（1）+（2）+（3） 土地增值税应确认的开发成本=企业账上允许扣除的开发成本+视同销售开发（补偿）成本 允许扣除的开发费用=土地增值税应确认的开发成本×5%（期间费用）+允许扣除的贷款利息 财政部确定的其他扣除项目=土地增值税应确认的开发成本×20%（加计扣除） 总可售面积=实际可售面积+还房视同销售面积 应承担的土地增值税单位成本=2÷3 应确认的已售面积=实际已售面积+还房部份视同销售面积 应确认的已售面积应承担的土地增值税成本=4×5 应确认的与转让房地产有关的税金及附加=房屋销售税金及附　　　加+还房部份确认的税金及附加 应确认的增值额=1－（6+7） 应确认的增值率=8÷（6+7） 当时企业的税务主管部门未能认可我们的看法。他们认为的处理方法有两种情况: 1、如果还房的土地面积包含在拍卖的土地面积中，那么就确认视同销售收入，即其成本已经在土地和建安成本中体现了，就不用再确认还房部分的补偿成本。 2、如果还房的土地面积未包含在拍卖的土地面积中，那么就按拍卖土地的平均价格确认还房面积的土地成本，他们认为，土地成本加上还房的建安成本就是该还房部分的成本，不需再确认其他的补偿成本。 我们认为，上述所假设的上述两种情况，只考虑到还房面积的建造成本、土地成本和拆迁成本，并未考虑到还房面积的补偿成本。因而是不完全的。 2010年5月，国家税务总局在《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）中明确，“六、关于拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。” 自此，该问题得以解决。 土地增值税的清算目前是税收实践工作中的难点。对于基层来说，难就难在很多具体问题无明确的法规文件指导，需要根据已有法规和具体问题的实质进行判断，纳税人违法风险及税务机关的执法风险为此增加不少。