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第二章 房地产经济运行过程 第一节 房地产经济运行过程的内容 含义：是房地产商品的再生产过程，即生产、流通、 分配和消费四个环节连续不断、周而复始的循环过程。 生产 流通 分配 消费 房地产经济运行过程的含义 一、地产开发 （一）取得土地 1、从征收渠道取得 2、从出让渠道取得 3、从转让渠道取得 4、通过划拨方式取得 （二）改造土地 房地产企业或地产企业按照一定的规定和要求投资于特定土地，将其改造加工成能满足房屋建设和有关项目使用需要的熟地的活动过程。 地产开发 　（１）土地征收的定义： 是国家出于建设需要，强制地将属于农村集体经济组织所有的土地收归代表全民的国家所有的活动。 征 收 农业用地 建设用地 征 收 农村集体经 济组织所有 国家所有 2004年3月，全国人大通过的《宪法》修正案接受中央的建议将《宪法》第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”修改后的土地征收与土地征用的区别是：土地征收的对象是土地所有权，而土地征用的对象是土地使用权。 （２）通过征收取得土地的程序 申请选址 签订征地 初步协议 报批 登记颁证 签订征地 正式协议，征地 经批准的项目建议书或可研报告、用地申请函件， 工程情况说明、选址要求、拟建方案，意向位置等。 选址用地范围批准，相关各方协商，拟定补偿和安置 方案，签订征地初步协议。 初步设计正式获得批准，正式提交用地报告供核实、 征地补偿书供审批。 批准正式用地报告，颁发征地文件，核实建设用地 许可证，签订正式征地协议，落实税费交纳、资金 支付和安置补偿等事宜，土地移交。 申报验证、提出土地登记申请和审核，颁发 土地使 用证书、权属的有关正式登记和备案。 （1） 土地出让的定义 （2） 土地出让方式和程序 国家以土地所有者身份将土地使用权有期有偿让渡给土地使用者的行为过程。 土地 国家所有 用地者 出 让 申请预报 详拟方案 正式报批 登记颁证 组织实施 制定出让初步方案，向上级土地管理部门预报。 详细拟出土地出让的具体方案， 编制《土地使用条 件》、《招标公告书》或《拍卖公告书》等文件。 报有权限的土地管理部门审核、报政府批准。 组织协议出让的谈判，或招标公告的发布和招、评、 定标，或拍卖方式的竞投和成交等，并组织、签订 相应的出让合同及费用支付协议等。 按期交付土地出让金，办理土地权属登记，领取土地 使用证书，正式取得土地使用权。 (3) 土地出让中几个问题的说明 一是出让方式包括招、拍、挂以及协议；二是出让前土地的权属及其主体； ◎农村集体组织所有：土地出让与土地征收同时进行。 ◎已经属全民即国家所有：单一的土地出让。 (4)土地使用权的回收 转让申报 协商并 签订协议 合同公证 变更登记 换证 交纳相关税费 转 让 用地者 用地者 （2）土地转让程序 （1）土地转让的定义 土地使用者之间转让土地使用权的行为过程。 　 　　（３）土地转让条件 　　按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 　　按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 　　思考：如何通过对土地转让设定附加条件抑制地产投机？ （１）土地使用权划拨的含义 　　指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿安置费后将土地交其使用，或将土地使用权无偿交给土地使用者的行为。 　　特点： 　　分为有偿使用和无偿使用 　　划拨土地没有使用期限的限制 　　划拨用地未经许可不得出租、抵押和转让 （２）划拨用地使用权的范围 二、建造房屋 （一）勘察设计 （二）施工及监理 （三）竣工验收 三、房地产营销 （一）营销目的 （二）销售方式 1、按流通中投资回收的环节看 2、按销售主体来看 （三 ）营销基本原理 1、营销全过程 （1）市场调研 （2）市场细分 （3）制定营销计划和相应策略 （4）计划实施 2、营销手段 四、房地产使用 1.房地产使用的类型 生产性使用 生活性使用 个人生活使用 公共生活使用 2.房地产使用的三阶段 初始使用期 退化使用期 正常使用期 功能适应期 功能充分发挥期 功能衰退期 五、房地产维修和服务 房地产维修和服务的内容、特点和功能 养护（小修） 装饰和改进 修缮（中小修） 使用价值保持 使用价值增进 安全、卫生及 其他配套服务 经常、零星 非周期性 间隔时间长、量大 周期性 改变使用性质 增进使用功能 间隔时间