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2007 中国房地产百强企业研究报告 研究背景与目的 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究 机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,自2004年开展中国房地产百强企业研究以来, 已连续进行了四年。百强研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准, 引起了社会各界的广泛关注。 为进一步提升研究的权威性,促进研究成果向行业生产力的转化,2006年 11 月,中国房地产 业协会决定共同主办中国房地产百强企业研究。 中国房地产百强企业研究的目的是： (1)通过对企业规模、盈利能力、偿债能力和发展潜力的量化研究,发掘综合实力强、管 理水平优以及具备较强社会责任感的优秀企业群体； (2)通过系统研究,打造“中国房地产百强企业”品牌,提升企业知名度和影响力,发挥 百强企业的行业示范效应,推动房地产企业做大做强； (3)通过企业评价,鼓励企业为社会多做贡献,以营造行业重视社会责任的氛围,发挥房 地产业作为国民经济支柱产业的作用。 主要研究成果及分析 2.1.2007 中国房地产百强企业 2.1.1.百强企业整体发展特点分析 (1)百强企业规模化发展趋势更加明显,净资产规模增速显著提高 房地产百强企业2006年的资产规模大幅增加,当年总资产均值达73.1亿元,其中总资产 超过 400 亿元的企业有万科、北京首开、合生创展。净资产均值为 25.0 亿元,其中净资产超 过 100 亿元的企业有中海地产、新世界中国地产、恒大地产、万科、上实地产等。增长速度 方面,2006 年百强企业总资产平均增长率达 38.8%,净资产平均增长率达 59.4%,同比大幅提 高 16.1 个百分点,持续了2003 年以来的快速上升态势。 (2)百强企业房地产投资额增速大幅回升,土地储备持续大幅增加 2006年,百强企业平均完成房地产投资额为24.3亿元,平均增长率达43.4%,增幅比上年 同期提高 4.6 个百分点,表明宏观调控为百强企业提供了对外扩张的良好机遇,百强企业纷 纷加大了投资力度。 2006年,百强企业平均规划建筑面积为397万平方米,土地储备面积为381万平方米,分 别同比增长 36.0%和30.8%。尽管全国土地购置面积持续下降,而百强企业土地储备面积却一 直保持上升态势,表明土地资源进一步向百强企业集中。 (3)百强企业销售业绩大幅上升,行业集中度进一步提高 2006 年房地产百强企业整体经营状况良好,房屋销售额和房地产业务收入均创历史最 高水平,均值分别达到27.1亿元和22.6亿元,同比增幅分别为34.8%及28.5%,远高于行业平 均水平。 2.1.2.积极扩张型企业分析 2006 年,一大批房地产百强企业积极扩张,经营业绩快速上升。研究组以投资额增幅、 销售额及房地产业务收入增长率(30%以上)为基准,结合企业进入城市个数,挑选出万科、中 海地产、合生创展、保利地产、绿城、恒大地产等 30 家“积极扩张型企业”进行深入研究, 以探求企业扩张发展之路。 (1)积极扩张型企业资产规模持续上升,优势逐步拉大 2006 年,积极扩张型企业资产总额继续保持快速上升势头,总资产均值为 140.3亿元。 其他 70 家企业(研究组称其为“稳健经营型企业”)总资产均值为 46.6 亿元。近五年来,两 类企业的资产规模均值之比从 2002年的 1.7 倍快速上升到 2006 年的3.0倍。 2006 年,积极扩张型企业的净资产规模同样保持快速上升态势,当年净资产均值为 51.5 亿元。同期稳健经营型企业的净资产均值为 14.6 亿元。积极扩张型企业净资产规模上的领 先优势在逐步扩大。 (2)积极扩张型企业经营业绩快速上升,盈利能力持续领先 2006 年,积极扩张型企业的净利润平均达 6.31 亿元。同期,稳健经营型企业净利润均值 为 1.59 亿元。积极扩张型企业的净利润增长率均值一直高于稳健经营型企业,因扩张带来的 收益正在逐步加大。 (3)积极扩张型企业尽管总负债率增幅不大,但长期负债比重持续上升,未来风险值得关 注 2003年-2006年,30家积极扩张型企业的资产负债率从65.8%提高到66.7%,长期负债比 重近年来持续增加,2006年长期负债比重均值为31.7%,比上年提高了3.6个百分点,与2002 年相