前期物业管理顾问一本通.doc

前期物业管理顾问一本通(珍藏版) 微信原版阅读：02014-12-17?中国物业管理人才培训网 在物业建造阶段，物业管理公司将对物业建筑、智能化系统、机电配套设施、物业管理用房和其它设施配置等方面，结合物业定位因素，提出有利于节省投资成本、方便今后物业管理和业户使用的意见和建议。定期巡视施工现场，做好物业管理预算，配合物业销售等。在开业前做好或协助发展商做好员工招聘和培训工作，建立一套完整的物业管理方案，并通过配备齐全的物业管理及工程管理人员，做好物业的验收移交工作，为后期的物业管理打下扎实的基础,下面将前期顾问所注意的事项一一列举。　　一、物业管理前期介入　　在物业竣工前，物业管理公司受聘于发展商，提前介入物业或担任物业管理顾问，以物业管理和使用者角度，对设计、建造、安装和装修中的各种缺陷及不完善的地方，提出改进意见和建议，并完成各项物业管理的人员、物资和管理等各项筹备工作。　　1.前期介入的目的：在物业设计和建造阶段，物业管理公司以物业管理和使用者角度，不断地向发展商提供各种有利于节约投资、促进销售、保证质量、节约管理成本和方便物业管理等方面的意见和建议，协助发展商提高物业的竞争能力，并为方便今后的物业管理和减少运行成本作好各项准备工作。　　2.前期介入的形式：在物业设计和建造阶段，物业管理前期介入的形式为：专题讨论会议、专题报告及现场巡视等。在物业筹备阶段(一般为业主入住前二至三个月)，物业管理前期介入的形式主要以派遣专业人员进驻现场，配合做好设备调试、工程验收、现场安保、清洁开荒及物业管理处筹备等工作。　　3.前期介入的时间：根据不同的物业类形和发展商需要，物业管理公司前期介入的时间一般可分为：方案设计阶段、施工设计阶段、施工安装阶段及竣工验收阶段。各阶段的工作有不同的重点，物业管理公司越早介入，对以后的物业管理越有利。　　4.前期介入的内容：物业管理公司前期介入的主要内容为：以物业管理和使用者的角度，对建筑/装修设计及施工、物业设备/系统的设计、选型及安装 、智能化系统/会所/配套设置的功能定位及施工提出相关的意见和建议。厘定物业管理预算、制定物业的安保/工程/清洁/客户服务等管理方案、制订各项管理制度及管理文本、制定和实施员工的招聘/培训/上岗，以及配合发展商的营销工作。　　5.前期介入注意事项：一般不对物业设计中消防、人防、环保等提出意见和建议；不宜直接提供和推荐厂商、供应商、承包商及工程施工单位；不对设计与施工提供量化指标；对任何意见和建议，仅为参考，不作定论。　　二、关于规划设计　　物业管理公司如有机会在规划设计阶段介入前期物业顾问，可从物业管理和使用者的角度，对规划设计方案提供有利于控制建设投资、方便物业管理和节约运行成本等方面的顾问意见，为以后的物业管理打下扎实的基础。以下是规划方案到出施工图阶段前期物业顾问工作内容，但不限于此列。　　对建筑的布置、建筑物的外形等方面提供有利于销售和物业管理的专业意见。　　对建筑分割、功能和单元面积等方面提出有利于销售、节约投资和物业管理的专业意见。　　对小区内的人流、车流及道路等交通组织，提出有利用户使用和物业管理的专业意见。　　对小区的绿化、水景及建筑小品等景观内容提出初步的专业意见。　　建筑物内/外墙、公共区域的地面/吊顶用材等方面提出有利于耐用、方便清洁、安全和美观的专业意见。　　对建筑物的照明控制提出有利于节能和管理的专业意见。　　对小区的外围围墙、门、保安/警卫的值班室/亭及安保设备等方面提出有利于小区安全、整体美观和物业管理的专业意见。　　对小区内的垃圾收集点/站，提出相关的专业意见。　　对小区的安全防范、信息管理及信息网络等智能化系统方面提出有利于控制投资和物业管理的专业意见。　　对小区及大厦的空调形式，提出有利于业主使用和物业管理的专业意见。　　三、关于环境设计　　物业的环境设计，需结合物业的售价、物业管理费收费标准、物业的档次和管理运行成本等因素，设计和施工时注意如下问题：　　在地面考虑保留适量访客临时停车位，区域上能有效的区分，以适应外来访客停车的需求和便于物业管理。　　物业内的水域面积应适当控制，水池施工应做好防渗漏处理。　　物业内的健身和儿童游乐设施，尽量采用有生产资质的厂商生产的标准产品。　　垃圾站设计既要注意美观，又要注意清运方便。　　户外有木质结构的饰品或凳椅，一定要采用比较优质的木料和做好防护处理。　　装有红外线周界报警系统的区域，种植的植物应注意避开树叶干扰红外光束；水池附近应避免种植落叶植物。　　在物业绿地设计中，建议做到绿花的排列有层次，高低起伏，常绿和落叶树搭配协调。在种植花草植物时，应尽量做到四季有花和四季常青，这样