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如何做好城市综合体—天霸设计公司为您讲解 城市综合体定义： 　　按照普遍的定义，“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行综合，并在各部分见建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 城市综合体发展现状 近几年城市综合体遍地开花，例如：在郑州，据不完全统计，30万平方米以上的大中型城市综合体就有近20家之多。2012年6月，河南正式加入大中华购物中心联盟，更有业内人士表示，2010年至2020年将是商业地产的黄金十年。城市急需构建一批“城中之城”来聚集商务、生活、休闲、娱乐等复合的城市核心功能。 城市综合体发展的条件 城市综合体的形成是由市场决定的，有一个业内说法，城市人均GDP达到4000美元/年，就具备了发展城市综合体的初步条件，人均10000美元/年将进入城市综合体快速发展阶段。而2011年，郑州人均GDP是8817.26美元，正在向高速发展迈进。焦作在河南排行第五，为6425美元，也符合城市综合体发展的条件。 城市综合体演变过程： 一、单店模式 　　　第一代产品是01-02年开发的单店模式，建筑面积约5万平方米，占地1.2万平方米左右，就是简单地建一个大房子，地下做停车，第一层开精品店，第二、三层开超市，第四层搞电影院等等，业态水平分布。这个模式一开始运行很火，缺点是业态不够丰富，面积偏小，这种水平式的交通在商业的丰富程度上和人流的交通上也不是很好，都受到影响。 二、组合店模式 03年、04年进入了第二代，叫做组合店模式。每个店一般都在15万平方米以上，占地6、7万平以上，超市、百货、电影、数码广场和家居、建材以及美食城都有，业态丰富。一个项目有四、五个独立的楼，分别作为百货、超市、电影院，家居馆，数码广场、美食街等等通过一个室外步行街连起来做一个广场。这种好处一是面积较大，地下停车场也比较方便。缺点就是投资回报不高，因为第二代全部是纯商业，虽然面积够大，业态丰富了，但是投资回报率不高。 三、城市综合体模式 　　　这种模式是万达05年下半年提出来的：建筑面积40万-80万平方米，占地5-10万平方米左右，业态：室内步行街、影院、百货、超市、酒店、公寓、写字楼等。或者简言之：城市综合体=大型购物中心+五星级酒店+写字楼+住宅+国际品牌商家的模式。 　　　这种模式的好处首先是，通过销售住宅、写字楼销售得到的现金流能减轻整个项目的总投资。减少投资开发的投资，回报率就提高了；第二，酒店、商业写字楼综合于一体，比较效益和综合效益就增加了。一个口号叫月光经济效益，或者叫24小时经济效益，就是延长消费时间，刺激晚上消费，把收租计租的时间拉长。各种业态在一起，比较效益增加，也能刺激消费，增加酒店的入住率，这就叫做创造月光经济效益。这种模式的开发非常受各级政府的欢迎，也大大提高了商业地产商自身的投资回报。 做好城市综合体的关键 　　一、解决资金 　　目前，城市综合体是商业地产中最高端的产品。是一个进入门槛很高的产业。平均下来，全世界的房地产公司，只有不到3%的企业在做商业地产。商业地产是一个复合型的产业，它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。 　　案例：万达在2001年开始做商业地产的时候，也是以房地产开发的惯性思维来思考问题的。从银行贷款做购物中心。2004年，遭遇宏观调控，短融长投的弊端就显现出来了，幸亏万达决策层临时调整发展战略，决定除了已开工的购物中心，暂停其它购物中心的建设，才慢慢解决资金问题。所以，做购物中心，解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。 　 二、找到人才 　　所有行业都注重人才，但对综合体来说，更需要人才，因为这个行业是一个复合型的行业。大家不要以为，搞超市、搞百货的人拿来就能用，搞百货搞超市是零售思维，同单纯的房地产思维一样，都过于单一。做购物中心，是先做商业定位、规划，然后进行招商、商户装修，最后商业运营、物业管理。因此，做城市综合体这种高端商业地产，需要的是既懂商业规律、又懂地产开发、再懂一点金融投资的综合型人才。 　　案例：上海五角场的万达广场是个三十几万的购物中心，设计公司有着120多年购物中心规划的经验，全球做了几百个购物中心。开始动工后，一个偶然的机会，万达董事长王建林请美国的托伯曼公司的总裁帮忙看项目，他们是专门做高端购物中心的，他当时提出了一些修改意见。可惜因为已经施工了，基本的东西不能推翻，只能做些修改。修改之后，规划和人流动线比原来更加合理。万达大概计算了一下，仅一项设计上的修改，可以每年增加2000万的租金。这说明懂行的人才对商业地产多么重要。 　　三、只租不售 商铺销售之后，再进行