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物业管理方案编写、物业费测算 及设备设施管理要点 —实战物业管理培训专家 李老师 时间：2016年 3月19-20日 山东-青岛 随着我国市场经济的纵深发展，不同业态的物业在近三十多年中得到迅猛的发展，各类酒店、写字楼、商业综合体、中高档住宅、养老住宅乃至限价房、经济适用房如雨后春笋，正从大规模的建设发展期过渡到使用维护保值期。 物业“设备设施全寿命周期管理”的全新理念正在成为政府与行业主管部门、物业公司共同面对与必须重视解决的新问题。它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。是衡量专业化物业公司的一项重要标志！ 同时通过《物业管理方案》的编制，可以看出一个物业管理企业的综合管理能力和水平、物业管理各项收支费用标准、预算和报价是否合理，是否切实可行；标书中报价是否有扎实的计算依据等。能否编制出一个高水平的、既有理论高度又有切合实际，有很强的操作性的《物业管理方案》对于做好招投标工作，以及接管物业项目后，搞好物业管理，都有十分重要的意义。 1.项目的基本情况？ 2.项目的物业管理定位？ 3.如何确定物业管理模式？ 4.根据客户服务需求/项目规模，物业费的标准？ 5.组织架构/服务内容与标准。 6.城市综合体的物业管理模式 7.不同业态物业费的定价 8.大小物业间的关系 9.如何体现管理特色与亮点 李老师：『聚城物业培训机构-前沿咨询』签约老师，标杆物业企业总工程师,从事制造业、五星级涉外酒店、甲级写字楼，曾任某涉外合资饭店、中信集团总部大厦工程技术部经理；在标杆企业任职12年期间，历任国优、五星级项目总经理、品质管理部、工程管理部总监；每年公开课近百场。 1、各级房地产主管单位、各房地产企业分管物业领导及物业公司总经理、副总经理、物业经理、 管理处主任、品质管理等物业中高层管理人员； 2、企事业单位、政府、学校、医院以及军政机关从事后勤管理的负责人； 3、房地产开发、经营及代理物业租售方面相关负责人；资产经营管理公司等； 第一部分：物业管理方案 （一）编制物业管理方案的作用与目的 （二）编制物业管理方案的意义 （三）投标拟写管理方案时对八类业态的确定 1.公共物业 2.政府物业 3.住宅物业 4.休闲物业 5.工业物业 6.专用物业 7.商业物业 8.综合体物业 （四）普通住宅和商住楼的区别 （五）制定物业管理方案的要点 1.物业管理方案编制前的准备工作 2.移交项目接管前应搜集的基础数据 3.编制物业管理方案的三个要点 4.拟写时物业管理方案考察和调研内容 5.方案拟写时应掌握的信息 6.具有特色的岗位服务标准与手册 7.物业管理方案中（四项基础业务）服务标准 8.居住物业十种管理模式 9.城市综合体商业（运营）模式 10.都市综合体中运营管理模式的种类 11.物业管理方案投标书（投标文件） 12.管理方案中组织架构及人员编制 13.大型综合体管理方案中组织架构 14.物业管理方案特色要点 15.“东方管家”服务模式 16.管家服务主要内容 17.品牌物业特约有偿服务标准释义 18.物业管理服务内容差异化 19.物业管理方案中明确的管理指标 20.商场硬件设施配置案例对比 21.商业楼宇与住宅物业管理区别 22.综合体项目大/小物业的职责划分 23.大/小物业的能耗计量与成本分摊 24.建筑结构与外围共用设备的大/小物业分割 25.共用设备设施大/小物业管理分割界面 26.建筑结构与外围共用设备的大/小物业分割 第二部分：物业费测算标准与依据 （一）不同业态物业费测算标准与依据 物业费定价标准与依据 2.非保障性住房物业服务费定价 3.物业费政府指导价和备案相关法规 4.测算物业费时应遵循的原则 5.法规约定的物业费九项内容 6.物业管理主营收入及其他收入来源 7.物业项目管理服务成本构成 8.物业费核算体系（物业费测算要点） 物业公司目前面临的问题—负面的、正面的 10.物业项目管理的经营模式—包干制、酬金制 11.测算物业费的四个要点 12.测算物业管理服务费用依据 13.常用物业项目服务费用测算依据 14.物业费测算中要注意避免的问题 15.标杆物业公司管理报告（财务数据案例） 16.不同业态物业费测算模型 17.物业服务费测算方法—成本法、倒推法 （二）住宅物业服务标准五个等级 1.不同类型商务写字楼核心属性 2.不同类型商务综合体特性 3.新业态城市商务综合体 4.写字楼的大堂（涉及保洁耗材） 5.写字楼内洗手间配置（涉及卫生间耗材）