工程总承包讲座(项目经理培训资料).ppt

方案二：可调总价合同 可调总价合同一般是以图纸及规定、规范为基础，按时价进行计算。它是一种相对固定的价格，在合同执行过程中，由于通货膨胀而使其所使用的成本增加时，其合同总价也应当作相应的调整。 在可调总价合同中，发包方承担了通货膨胀这一不可预见的风险，承包商只承担施工中的有关时间和成本等因素的风险。 方案三：两阶段的总价合同 根据本工程的特点，可以将工程分为两个阶段： 第一阶段，按方案设计的工程量估算总价，设计部分按工作量计价，并草签工程总价合同； 第二阶段，等到全部设计图纸出来后，按照施工图设计计算总价，并以第二阶段的总价为准。 方案三：两阶段的总价合同 这种计价方式是针对与目前国内尚无成熟的总承包方式现状，所采用的一种过渡形式。其目的是保护承发包双方的利益。对于第一阶段，是总承包模式的标准计价方式。其总价作为参考总价，作为承发包双方签订的合同价格；第二阶段，等到设计图纸完全细化、工程量完全确定之后，重新计算工程总价，这次得到的总价，作为最终的合同总价。 这种计价方式不仅可以降低承发包双方的风险，而且也等于降低了总承包实践中的风险。但是也存在不利的一面——降低了设计单位的优化设计方案的积极性。 方案四：目标合同 目标合同即甲乙双方确定一个目标价格，最终如果成本节约，则双方分成；如果成本超支，则双方分担。能最大限度地促进双方共同努力以节约成本，并降低风险。 采用目标合同时，承包商在项目可行性研究阶段就可以介入工程，甚至在目标设计阶段就介入工程，并以全包的形式承包工程。 目标合同通常规定承包商对工程建成后的使用功能、工程目标总成本（或总价格）、目标工期承担责任。对于南京国际商城项目来说，如果出现使用功能问题、工期拖延，则承包商承担工期拖延违约金。如果实际总成本低于预定总成本，则节约的部分按预定的比例给承包商奖励；反之，超支的部分由承包商按比例承担。如果承包商合理化建议被业主认可，建议方案使实际成本减少，则合同价款总额不予减少，成本节约的部分业主和承包商分成。 目标合同能够最大程度地发挥承包商工程管理的积极性，适用于工程范围没有完全界定或预测风险较大的情况。 方案五：总协议下的分阶段合同 考虑到我国的国情，业主和承包商双方的情况，工程的特殊性，建议采用如下模式(如图所示)： 1．业主和总承包商在项目初期签订工程的总合作协议。确定双方在工程中的合作总原则，项目实施的总体过程等。 2．在此基础上签订工程的设计合同。设计合同可以采用总价合同形式。 3．设计完成后并经过业主的批准，按照设计图纸、规范，确定工程的工程量清单，业主与承包商商签施工合同。施工合同可以采用单价合同形式。 4．对工程的装饰部分，可以采用设计－施工总承包的形式，签订合同。 5．对工程的运营管理，业主可以与承包商签订管理合同。 。 总协议书 设计 设计合同 施工合同（工程量清单） 总价合同 采购、施工 精装修设计、施工 物业管理、试开业 家具配套 设计、施工合同 咨询合同或物业管理合同 方案六：成本加酬金合同“成本加酬金”合同计价方式根据酬金的计算方式可分为“成本加固定酬金”、“成本加固定费率酬金”、“成本加浮动费率酬金”和“目标成本加奖罚”四种形式。其中：（1）“成本加固定酬金”：最终合同总价为实际成本加一笔固定的酬金；（2）“成本加固定费率酬金”：最终合同总价=实际成本＋实际成本ⅹ费率（3）“目标成本加奖罚” 付款方式 工程的付款方式与采用的合同形式相关： 1．对固定总价合同、浮动总价合同、目标合同、成本加酬金合同（方案一、二、三、六），可以采用分阶段付款的方式，按照工程的形象进度付款： 工程合同签订： ％； 基础完成： ％ 裙楼完成： ％ 主体结构封顶： ％ 整个工程竣工： ％ 保修期结束： 5％。 2．对方案四和五，可以采用灵活的付款方式： （1）对设计合同，按照 付款 （2）对施工合同，按照 付款。 （3）对装饰工程，按照 付款； （4）对家具合同，按照 付款 （5）对运营管理，按照 付款 3．其他方式。 六、风险分析 1．可能的风险分析（从业主和总承包角度）： 地质条件； 物价上涨； 工程范围和合同价格问题； 施工中的技术、质量、安全、环境风险； 智能化等技术系统和设备的设计、实施、价格风险； 建成后的市场风险等。 这些风险发生的概率，项目阶段，影响分析。 六、风险 2．风险对策： 通过合同形式和组织模式分配； 购买工程保险、人生伤亡保险等。