房地产评估——成本法.ppt

第六章???成本法 第一节 成本法的基本原理 一、成本法的概念 成本法又称承包商法，在评估旧的房地产的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余法。 成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 通过成本法评估得出的房地产价格称为积算价格。 二、成本法的理论依据 从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费用价值论。 从买方角度看，成本法的理论依据是替代原理。 三、成本法适用的对象、条件、范围和步骤 1、对象：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本估价法。 2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产 3、范围：成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、油田、码头等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。 4、步骤：①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润 ②估算重新构建价格 ③估算折旧 ④求取积算价格 注意：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。 第二节 房地产价格构成 房地产价格通常由6大项构成： 二、开发成本 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。 在理论上，可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，房地产开发成本主要包括： 在实际中主要包括下列几项： 1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、开发过程中的税费 三、管理费用：是指组织和管理房地产开发经营活动所必须的费用，包括房地产开发人员的工资、福利、办公、差旅费等，可以结算为前两者的一定比率。 。 五、投资利息：包括土地取得成本、开发成本和管理费用的的投资利息。 无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； 根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。 （1）单利计算方法 投资利息=全部预付资本×利率×计息期 =土地取得费×利率×开发周期+土地开发费×利率×开发周期×0.5 （2）复利计算方法 投资利息=全部预付资本×[(1+利率)计息期-1] =土地取得费×[(1+利率)计息期-1]+土地开发费×[(1+利率)计息期×0.5-1] 六、销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商（卖方）交纳的税费。可分为两类： 1、销售税金及附加： ：营业税、城市维护建设税和教育费附加（两税一费）。 2、其他销售税费：应该由卖方承担的交易手续费等。 七、开发利润 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。 估算开发利润应掌握以下几点： 1、开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费 2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。 3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润来计算。 第三节???????成本法的基本公式 一、最基本的公式 成本法最基本的公式为： 积算价格=重新构建价格-折旧 针对对象： ①新开发的土地 ②新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） ③旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） 二、适用于新开发土地的基本公式 新开发的土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。 公式：p126 新开发的土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 三、适用于新建房地产的基本公式 新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润p129 某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积50000m2。现在土地重新取得价格为3000元/m2 ，建筑物建造的建安成本为1800元/m2 ，管理费用为建安成本的30%。该港地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期