专业基础培训：房地产开发流程.pptx

房地产项目整体开发流程 ----业务关键节点与控制;;房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为;房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角;案例：佳兆业项目整体开发流程;项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)； 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）； 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）； 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）； 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）； 施工许可证（指施工许可证的签发时间）； 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）； 预售证（指预售许可证的签发时间）； 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）； 主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）； 竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）； 入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。;土地获取;土地获取;案例：佳兆业拿地原则 住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中的比例。 选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。 避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。 深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构???划并严格执行。 加速进入以下城市： 长三角：有强劲实力的县级市，如 常熟、昆山等； 环渤海和东北地区：天津、青岛、威海、烟台等； 内地省会城市：武汉、西安等。 同行案例：恒大07年中进入长沙，至今共有5项目，均以住宅为主，只有一个是过100万平方米大盘，其他均为40-50万平方米的项目，够恒大三年的销售周期，现在恒大销售金额已是长沙冠军。;各部门职责： 投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。 营销部：初步市场调研及定位草案。 设计部：概念规划设计方案。 工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地） 财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。 成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算） 采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。 关键要素：项目可研报告。;土地获取;土地获取;各部门职责： 投资开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。 营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研???化、项目定位报告、定价方案、示范区方案）。 设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。 工程部：编制项目工程节点计划。 财务部：概念版投资收益。（三个指标） 成本部：可研版成本2。（根据设计部提供的规划要点进行估算） 采购部：营销合作方资源（广告、代理公司等）、概念性设计单位。 关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。;土地获取;土地获取;土地获取;土地获取;各部门职责： 投资开发部：方案设计报批批复意见书——建设工程规划许可证——基础施工许可证。 营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。 设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审（含单体设计方案）——景观方案评审——初步设计成果评审（含基坑支护设计图）——建筑施工图评审（含基础设计图）——正式施工图评审。 工程部：地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施工。 财务部：方案版投资收益。（三个指标） 成本部：方案版成本、施工图预算。（根据设计部提供的规划要点进行估算） 采购部：施工图顾问单位——景观、室内、方案设计单位——监理单位招标——土建总包招标——工程材料设备采购。 客服、物业部：物业策划方案。 关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护。;土地获取;土地获取;房地产项目一般报批报建流程;土地获取;1、技术处理;土地获取;土地获取;各部门职责： 投资开发部：建设工程施工许可证。 营销部：示范区开放（含售楼处、样板房