防城港市荣兴房地产开发有限公司.PPTVIP

防城港分公司 自购办公写字楼项目可行性分析报告汇报 * * 目录 * 分公司办公及营地周边环境现状 01 * 办公条件受限：核电现场AA楼提供办公室2间（大间：6个卡位；小间：3个卡位），用于质量安全部、维修部、技术协调部等部门管理人员办公使用，其他施工作业人员集中现场集装箱；光坡核电维修营地办公用房为一次性规划建设投入使用，提供办公室2间（还未投入使用），室内面积共约35㎡，用于总经理部、综合管理部人员办公使用，会议室1间公用，设备使用按次收费。目前，临时用3间空宿舍进行办公，财务管理存在很大的风险。加之，光坡镇定期有停水、停电、停网络等现场发生，且维修营地无应急处置设备。 临时办公环境 营地综合楼-办公+食堂（在建） 进入维修营地公路 维修营地大门口 ? 维修营地周边环境现状 进入营地公路 进入营地公路 光坡镇镇上 光坡镇镇上 分公司注册地变更：防城港分公司注册地亟待变更，此前分公司注册地为光坡祥和宾馆黄乃银住宅，现已同黄乃银终止租赁房屋合同，考虑申请办理集体户、财务开票等事宜，亟待确定固定的办公或居住场所作为防城港分公司变更地址。 分公司工商营业执照 结论：一是业主单位所提供的办公资源根本无法满足分公司经营办公要求；二是不利于员工队伍的稳定及高级技术、技能人才和高级管理人才的引进；三是公司形象推广受到制约；四是属地化管理无法实现。 * 分公司购房调研情况介绍 02 购房项目概况 项目内容：建筑面积约360㎡，规划办公室8间 项目名称：防城港分公司在防城港市建设办公自购写字楼项目 项目地点：防城港市港口区--CBD中心区 项目投资规模：约贰佰贰拾万（￥2,200,000.00元，不含装修费用） ? 可选方案技术分析 可选方案 优点 缺点 方案1：租赁 1）租金相比一次性投入较低； 2）可一定程度提供保洁、安保等服务； 3）改善办公条件，提升公司形象； 1）无直接拎包入住的成熟写字楼，须自行装修，成本高昂； 2）租赁费视当地经济发展浮动； 3）无所有权，办理集体户等事宜存在风险； 4）租赁结果仍不是公司固有资产； 方案2：自购 1）解决分公司工商注册变更问题； 2）可解决办理集体户及部分员工小孩上学问题； 3）改善办公条件，提升公司形象； 4）成本最低，且到达折旧年限后，仍有资产余值； 5）大部分小区配备自有商业及其他生活娱乐设施； 1）（可能）需公司统筹考虑员工食、行问题，在行方面增加成本； 2）防城港城市特点导致购买写字楼存在风险； 3）服务现场将受空间制约影响； 方案3：依托业主 1）业主公司给予的补贴充当租金； 2）离核电现场近，应急响应快； 3）成本低； 1）资源有限且受限，处于被动； 2）条件较差，光坡镇水、电、网络等不稳定，随时停水、停电、停网络，且维修营地未考虑准备应急设备； ? 可选方案财务经济性分析 在进行可选方案的财务经济性分析时，为了便于简便计算分析，在此设置以下几点前置条件： 计算考核周期为核电站设计寿命周期40年； 不考虑资金的时间价值； 不考虑通货膨胀（紧缩）等因素； 不考虑房地产租、售价格波动等因素。 方案类别 序号 项目 单位 公式 数量 备注 概况 1.1 办公用房面积 m2 　 360 　 1.2 入住时间 年 　 40 　 ? 可选方案财务经济性分析 方案1：租赁 2.1 租赁费 元/月·m2 　 80 此费用包含租赁所需水、电、税费等所有费用 2.2 物业单价 元/m2·月 　 3.5 　 2.3 网路宽带 元/年 ? 8000 ? 2.4 装修单价 元/m2 ? 1000 ? 2.5 租赁总费用 万元 2.4=2.1*1.1*1.2*12/10000 1382.4 　 2.6 其他总费用 万元 2.5=〔（2.2*1.1*12+8000）*1.2+2.4*1.1〕/10000 129.48 　 2.7 合计总费用 万元 2.7=2.5+2.6 1510.88 　 ? 可选方案财务经济性分析 结论：通过以上数据分析，自行购置办公写字楼为最优选择。 方案2：自购 3.1 单价 元/m2 　 6050 　 3.2 装修单价 元/m2 　 1000 　 3.3 物业单价 元/m2·月 　 3.5 　 3.4 水、电 元/m2·月 　 20 　 3.5 宽带网路 元/年 ? 8000 　 3.6 办公写字楼总费用 万元 3.6=（3.1*1.1+3.2*1.1+3.3*1.1*12*1.2+3.4*1.1*12*1.2+3.5*1.2）/10000 691.88 　 方案3： 依托 由业主公司提供。 ? 防城港市房地产概况 作为三线城市以下的防城港市，从2011年开始，防城港市的房地产价格呈缓慢上升趋势，2015年4月，防城港市商品房总成交126253平方米，较3月相比，环比增加32479