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集合资金信托在商业地产销售中的运用 ． ■■■—■■—■■————■■—■—■■■——■——■■—■·■—·■—■■_——·■■■————■_—■——■—■■■·■■—■—■——_-·-_-_疆l酮--——-_——-囊—————__——_II___-__——■■·- 集合资金信托在商业地产销售中的运用 魏映彦 李振路 (重庆大学建设管理与房地产学院400045) 摘要：本文首先介绍了集合资金信托并对目前国内商业地产销售方式进行了归纳总结，还列 表比较了各种销售方式的优缺点，重点分析了当前国内商业地产常用销售方式——售后返租， 及对其缺陷的分析。目前国内零售商业发展的势力强劲，其将推动商业地产的发展，随着理性 销售时代到来，商业地产销售方式亟待创新。在国外，商业地产销售主要是通过房地产投资基 金(REITS)——其实质是集合资金信托。通过借鉴国外商业地产销售模式和结合我国当前信 托业的状况，笔者提出一个新的销售模式，将集合资金引入商业地产销售中，并分析了其优点， 指出要使集合资金信托销售模式发挥作用，我们还需要完善相关法规制度。 关键词：集合资金信托商业地产销售方式 1集合资金信托概述 信托业起源于12世纪的英国，由英国“尤斯”(制度)变迁而来，它随着西方国家市场经济的发展而不 断演进、成熟。按照信托财产的形式，可将信托划分为财产信托和资金信托，其中资金信托就是委托人将 自己合法拥有的资金委托给信托管理公司。按照一个信托计划中委托人的数量，资金信托又分为单一资 金信托和集合资金信托。根据《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，集合资金信托指信托投资公司接 受2个或2个以上委托人委托、依据委托人确定的管理方式或由信托投资公司代为确定的管理方式管理 和运用信托资金的方式。集合资金信托按运用方式的不同可分为贷款信托、股权信托、证券信托、受益权 转让等。 单一资金信托由于存在资金来源和信托资金规模较小的缺陷性，很难运用于资金密集的行业项目， 如：房地产行业、股权投资、企业购并、基础设施融资等。因此，它在市场中的需求较小。针对单一资金信 托需求的不足，集合资金信托在市场中产生，并受到市场的欢迎，它一方面解决了中小投资者由于资金小 而无法涉足资金密集的行业进行投资的需要，另一方面为资金密集的项目增加了融资渠道的选择。从更 宏观的角度来看，它使整个社会闲散资金进入国民经济运行当中，发挥出生产资本的价值，为国家创造出 更多的财富。尤其在发展中国家，运用集合资金信托汇集社会闲散资金，进入社会经济生产活动当中，可 以扶持一些重点产业及基础产业的发展，为发展中国家指出了一条解决资金缺乏的道路。 2 目前常用商业地产的销售方式及其弊端 商业地产销售模式包括整体出售、零散销售、自由出租和返租销售4种形式。就目前整体形势而言， 前3种方式并不常用，因属“常规武器”其效果并不佳，只有返租销售是商业地产目前最常用的一种方式。 返租销售也就是带租约销售，即先引国内外知名商家，在销售时将商场划分若干小面积产权商铺进 行销售，并同时承诺给投资者6％～10％的定期租金回报。利用这种销售方式发展商即可在短期内回笼 资金并获得超额利润，但这种利润不是来源于推动商业地产发展的零售企业(因为租金非常低，单靠租金 121 ●■—■—■■—■- 2004中国西部房地产财智论坛论文集 i—— l[ III II llllllilll llillll IIIII 很难收回成本)，而是来源于众多的投资者购买时的高价。对于投资者则是希望在跨国零售企业的带动 下，通过物业升值或高租金获得预期利润，加之在购买后的前10年又有较高的返租回报，所以这种方式 在市场中具有较强的吸引力。 裹1 几种销售方式的优缺点 销售模式