全球房地产泡沫破裂进行时,房租已经开始跌了.docVIP

全球房地产泡沫破裂进行时，房租已经开始跌了 　　全球房地产泡沫不是过去时，而是现在正在发生而且还在不断扩大，这在美国也是如此。所有市场都存在一个共性，就是杠杆上的疯狂相比去杠杆总是更受人追捧，如果不到必要的时候，去杠杆活动总是让人无法忍受。 　　本篇文章在研究房地产的过程中喜欢用到的一个数据资源来自“全球房产指南”（The Global Property Guide）。因为该机构的研究和评论往往更加全面。同时，研究中还用到了美国官方住房数据，以及人口普查数据。 　　根据“全球房产指南”显示，全球房价都在上涨，加拿大房价在涨，德国与其他欧盟成员国的房价也都在上涨，所以房地产泡沫不紧紧是一个美国现象。在这种低利率环境下，每个人都希望通过贷款获得自己所想要的。 　　那美国房地产市场的增长还能持续多久？ 　　上图为标普编制的美国房价指数（Case-Shiller Index），主要用来衡量美国房价的变化。综合指数10（Composite 10）主要包括美国前十大房地产市场，综合指数20为美国前20大地产市场，国家指数（National Index）所体现的是整个美国房地产价格走势。从图中可以看出，从2000年开始，美国各区域的房地产市场出现了普遍上涨，而且曲线呈陡增趋势。而且随着一个泡沫的破裂，其他区域也相继发生暴跌。该指数显示，美国房地产市场在2006年达到顶峰，随即出现逆转。2008年金融危机发生，这也多归结于房地产市场泡沫的破裂，从房价见顶到泡沫破裂其中花了不到两年半时间。 　　从房价指数可以看出，2009年1月和2012年1月是美国房价的双重底部，期间房价也稍微挣扎着想涨一下，但是涨势整体很弱。但是有一点值得注意的是，虽然出现了双重底部，但这两个底部却从来没有回到2000年之前的“基线”。这一点其实是非常重要的，因为这告诉我们要么这是某种结构性变化，要么那次房地产泡沫的破裂还不够彻底。随后我们便观察到，该房价指数到现在开始出现了稳步增长。基于美国人口数据，这一上升趋势也不禁让人产生些许疑问： 　　1）是谁在购买这些房子？ 　　2）即便是走出了房地产泡沫的阴影，美国抵押贷款利率已经创下多年新低。为什么住房购买力开始出现复苏？这当然不是因为利率出现突然下降。 　　2016年4月，美国房价指数上涨5.3%，而2015年4月的增幅为4.3%。其中房价增长最活跃的市场包括波特兰(12.32%), 西雅图 (10.67%)，丹佛（9.45％），达拉斯（8.65％），旧金山（7.77％），坦帕湾（6.51％），迈阿密（6.44％）和圣地亚哥（6.34％）。 　　但是，最引人关注的还是加利福尼亚的房价，因为其州长Jerry Brown出台了一些严苛的法律，已经有很多企业和居民往其他地区迁移。这也就不禁让人想起了第一个问题——是谁在购买这些房子，导致加利福尼亚的房价增长速度超过通胀指标的6倍？ 　　全球信贷风险超过2008年前夕 　　根据美国联邦国民抵押贷款协会房利美（Fannie Mae）的一项调查，几乎没有人认为抵押贷款利率会继续降低，多数认为抵押贷款利率的上涨是迟早的事情，所以现在可能是买房最划算的时期。而且在这些买房者看来，他们最关注的问题是每月的收入是否足够支付贷款和日常开支。而那些抵押贷款的推销员又回到了08年前夕类似二手车销售人员的老路子。他们的底线也是，这些贷款者每月能够支付多少。 　　而贷款者也在不断放宽抵押贷款准则（如下图），这要远远松于2009年到2012年的要求。但这一比例还没有占压倒性的优势，所以美国房地产泡沫还处于早期阶段。接下来，这些贷款者还会加速放宽贷款准则，尽可能吸收更多贷款者。 　　从下图可以看出，经历了2008年金融危机之后，如今美联储持有的抵押贷款支持证券（MBS）已经达到了前所未有的水平。 　　接下来我们就要将注意力转移到德意志银行了。持有大量MBS的银行为了减少“泡沫”再次破裂的风险，他们从其他银行也就是所谓交易对手那购买信用违约互换（保险），也就是最近国内热烈讨论的CDS。比如说，银行A持有500亿美元的MBS，他们在这个基础上从德意志银行那里购买CDS。同时，德银又将这这些CDS打包再卖给其他银行，自己同时也持有大量这类资产，然后又从其他银行那里购买保险。所以每个银行间就形成了这张巨型网络。下图显示的就是全球系统性重要银行(GSIBs)当中的系统性风险，而德银则有可能变成“导致系统性风险的最重要的因素”，汇丰集团和瑞士信贷集团紧随其后。毫无疑问MBS也将承受巨大风险。 　　房租已经开始跌了 　　最近华尔街日报的一篇报道也开始捕捉到了房地产市场所存在的风险，报道称纽约、圣荷西和旧金山的住宅租金水平暴跌。?住宅租赁市场正从数十年来的最大的一次繁荣跌落。自2006年房地产市场鼎盛时期以来，止赎权危机以及