南国置业：2009年度董事会工作报告 2010-03-30.pdfVIP

武汉南国置业股份有限公司 2009 年度董事会工作报告 武汉南国置业股份有限公司 二○○九年度董事会工作报告 一、管理层讨论与分析 （一）市场环境变化及管理层看法 2009 年是新世纪以来中国经济发展最为困难、最为起伏的一年。受全球金融危机 的影响，包括中国经济在内的世界经济受到巨大冲击。对此，国家确立并实施了积极的 财政政策和适度宽松的货币政策，随着国务院出台扩大内需的四万亿投资计划陆续实 施，对刺激经济复苏发挥了明显的效果，宏观经济持续回暖。全年财政预算支出超过 6 万亿元，城镇固定资产投资总额 19.4万亿元，同比大幅增长 30.50%。国内货币政策宽 松，全年国内金融机构新增贷款 9.58 万亿元，同比增长95.30%。 2009年的中国房地产行业是中国经济领域市场波动最为剧烈、政策调整影响 最为深刻的行业，在年初延续了2008年以来的萧条后，从3月份开始，在政策利好、信 心恢复等多重因素促成下刚性需求得到迅速释放，而宽松的信贷和低位的利率则直接推 动了投资性需求的爆发。房地产市场在深度调整后呈现 “Ｖ”形反转。2009 年，全国 商品房销售面积93700 万平方米，同比增长 50.9%，其中，商品住宅销售面积增长 43.9%；办公楼销售面积增长 30.8%；商业营业用房销售面积增长 24.2%。商品房销售 额43995 亿元，同比增长 82.77%，其中，商品住宅销售额增长 80.0%，办公楼和商业 营业用房销售额分别增长 66.9%和 45.5%。全国商品房成交均价约 4695 元/平方米， 同比上涨近 24%，全国大部分城市商品房销售量价齐升，市场进入新一轮上升通道。 交易量井喷随之带来的房价快速上涨，以及“地王”现象频现又引来社会和管理层 的高度关注。四季度以来，国家相继出台了“国四条”和《关于促进房地产市场平稳健 康发展的通知》，一方面肯定了增加住房供应的重要性，另一方面也注重对住房需求的 引导，通过抑制投资投机性购房，引导居民形成合理的消费模式。上述政策的出台对于 缓解住房供应紧张的局面、抑制房价过快上涨、提高行业的规范性、促进房地产市场健 康的发展具有积极的意义。同时，为进一步规范土地市场秩序，提高土地利用效率，遏 制囤地炒地，12月，五部委出台了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定 - 1 - 武汉南国置业股份有限公司 2009 年度董事会工作报告 拿地款不得低于全部土地出让款的 50%，分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超 过一年，特殊项目可约定在两年内全部缴清等。该政策实施后，企业在获取项目时需要 更加谨慎地评估资金成本，这将促使企业在拿地时更加理性，有助于抑制部分城市土地 市场的过热趋势。公司管理层相信，上述政策的出台和实施，对于稳健经营的企业是有 利的。 对未来的行业政策环境和市场环境，公司管理层认为，根据年底中央经济工作会议 精神，国家将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，坚持通过调整结构、刺 激内需转变增长方式。而中国高速推进的城市化进程和日益增长的居民收入将带来庞大 的需求市场。因此公司对于未来的行业发展环境保持乐观。由于房地产市场开始出现泡 沫现象，预计可能会有新的调控政策出台，总体来看，2010年房地产调控态势较为明显， 但具体的调控措施的力度和推出时间难以预计，房地产市场未来走势难以判断，市场波 动在所难免。 公司管理层认为，商业地产与住宅地产有着较为显著的区别。住宅兼具生活必需品 和投资性商品两重属性，住宅市场的发展状况不可避免地与国计民生息息相关。而商业 地产行业则是一个投资性市场，商业地产行业的投资主体大都具有较强的经济实力，抗 风险能力较强。商业地产行业的发展总体上也较为理性，不是本轮国家宏观调控的主要 对象。因此，管理层认为，尽管未来政策环境不确定性增加，对公司的住宅类业务存在 一定影响，但由于南国置业是一家以商业地产为龙头的房地产公司，从总体上看政策的 变化对公司的经营计划、盈利能力、财务状况的影响将比较有限。 公司管理层认为，尽管政策环境趋