浅谈我国房地产上市公司融资结构的优化——以万科股份有限公司为例.pdf

摘 要 20 世纪 90 年代中后期以来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，房 地产投资保持了较快的增长速度，我国房地产市场发展活跃，呈现出供求两旺 的局面，对于改善人民居住条件、带动大量相关产业的发展，拉动国民经济增 长做出了重要贡献。据有关测算，近年来房地产业对 GDP 增长的直接和间接贡 献率之和达 1.9%-2.5%之间。房地产行业地位显著提高，对国民经济的作用和影 响不断增加。2003 年，国务院 18 号文件第一次明确肯定，房地产业是国民经济 的支柱产业。尽管如此，房地产业存在的诸多问题不容忽视。中国人民银行研 究报告显示，我国房地产金融存在四大问题：一是房地产开发资金过多依赖银 行贷款；二是土地储备制度不完善，土地储备贷款隐形风险大；三是个人住房 消费贷款潜在风险不容忽视；四是金融机构经营行为不够理性、不够科学、不 够规范。 房地产行业作为资金密集型和政策导向型行业，其融资问题一直是研究的 热点。房地产融资是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法 及工具为行业及相关部门融通资金的金融行为。有广义和狭义之分，通常所称 的是狭义的房地产融资，仅指其中的一环，即资金融通行为。房地产融资具有 资金需求量大，对外依赖性强；土地和房地产的可抵押性为融资重要条件；经 济风险、营业风险及财务风险较大等特征。融资结构容易受到经济环境、宏观 调控、竞争环境等多方面的影响。 经过二十多年的发展，我国房地产上市企业的融资方式日趋多样化和成熟 化，但资金短缺、政策不断收紧使行业融资形势仍然严峻。由统计局公布的最 新行业统计数据分析，我国的房地产企业融资结构存在着结构单一，主要依靠 银行信贷；内源融资偏少，主要依靠外源融资；直接融资比重小；不善用债券 融资等一系列问题。房地产企业面临融资瓶颈，难以实现融资优化，同时也加 大了银行风险，威胁金融体系安全。随着 目前市场竞争的加剧以及国家宏观政 策的调整，我国房地产上市企业融资结构不合理的现状将对其发展形成一定的 约束。在这种情况下中国房地产上市企业如何优化融资结构，降低融资成本以 盘活资金，改善财务状况等亦成为亟待解决的问题。 国外的融资结构理论经过数十年的发展，以早期资本结构理论，现代资本 结构理论及后资本结构理论三个阶段为代表，产生了 MM 理论，权衡理论，融 1 资优序理论，代理理论等一系列优秀成果，已经形成了较完善的体系，我国对 融资结构的研究仍处于起步阶段，在对我国房地产上市企业融资结构进行分析 时，应注意结合我国实际，考虑我国房地产上市企业的发展趋势，对已有学术 文献进行梳理和总结，同时配合相关各项统计数据，参考行业优秀企业的融资 政策，借鉴国外的成熟理论及成功的融资模式，就目前政策背景下，探讨可应 用于实践的优化措施。 万科企业股份有限公司作为我国房地产行业的领军企业，自成立二十多年 来发展显著，在融资领域进行了许多开创性的探索，并取得了较好的成绩。其 收放自如的融资政策及稳健的融资结构对我国房地产上市企业极具启发意义和 借鉴价值。虽然万科企业股份有限公司也有行业内普遍存在的问题，但相较之 下，其善于运用多种融资手段，注意开拓新渠道，并能根据政策变化及时作出 调整，以保证公司价值的实现，其融资结构合理，资金来源多样，很有代表性。 在融资时注意平衡内源外源，除了利用银行借款外，对于债券、可转换债券、 认股权证、投资信托等融资工具都有涉及，适时补充了资金，并有效的改善了 公司的融资结构，降低了融资成本，促进公司规模扩大和持续经营。即使在近 两年行业整体融资环境的紧缩背景下，也仍然保持了同业中相对良好的财务和 资金状况。 面对政策和行业格局的新变化，我国其他房地产上市企业也应相机抉择， 分析行业背景，结合自身实际，以万科企业股份有限公司等行业标杆为例，做 好融资工作，合理安排结构，提高企业内源融资比例，利用自有资金融资；拓 展多元化的资金来源渠道，减少对银行贷款的依赖；优化负债结构，发挥长期 负债应有的治理效应；优化股权结构，通畅融资结构的传导机制等等，通过广 泛合作以实现资源整合和优势互补，保证企业持续稳定发展。 另外，从宏观层面上也应有相应的配套策略，全面考虑关联因素，如完善 融资渠道，构建适合国情的、多层次的房地产融资市场体系；强化监督约束， 提高资金使用效率