现代投资组合理论在房地产投资中的应用.pdfVIP

维普资讯 2004年 8月 河 北 工 业 大 学 学 报 August2004 第33卷 第4期 JOURNAL0FHEBEIUNIVERSITY OFTECHN0L0GY V0l_33 No．4 文章编号 ：1007．2373 (2004)04．0045．05 现代投资组合理论在房地产投资中的应用 商如斌，杨若晶 (天津大学 管理学院，天津300072) 摘要：在建立房地产投资组合决策多 目标规划模型的基础上，用不可分散度量 将单项房地产 投资的总风险分解为系统风险和非系统风险，进一步将其深化，给 出了~--t-P的多 目标规划模型． 关 键 词：房地产投资；投资组合；风险；收益 中图分类号：F224．9 文献标识码：A 1 现代投资组合理论概述 1952年，马可维茨教授的论文 《证券组合选择 》奠定了现代投资组合理论的基础，首次从规范经 济学角度探讨了投资组合有效边界的确定，及如何通过其来选择最优组合，指出通过选择相关性不强的 资产组合投资，可以分散非系统风险．夏普等人进一步发展了资产组合理论，导出了资本资产定价模型 (CAPM)，指出一个资产的期望收益仅与其不可分散风险成正比．这表明，市场均衡时单项资产的总风 险中只有系统风险对期望收益有贡献，投资者不会因为承担了非系统风险而获得任何期望收益．投资组 合的期望收益是构成组合的各项投资期望收益的加权平均，故单项投资总风险中只有系统风险对投资组 合的风险和期望收益有贡献，非系统风险不起任何作用． 2 房地产投资优化组合 NigelDubben与SarahSayce于 1991年将投资组合理论引入了房地产投资领域，全面论述了房地产投 资的风险、收益与投资组合管理，为投资组合理论应用于房地产领域指明了前景． 房地产投资优化组合是指依据投资环境、物业形态、实际用途、消费层次和流动形式等因素，对房 地产市场进行细分，通过分析各类房地产投资的风险与收益的关系，评价和选择两个或多个相关性不强 的产品或经营方式进行开发投资的过程．房地产投资优化组合是房地产企业分散投资风险和适应市场竞 争的有效途径和手段，是房地产业发展的必然趋势，体现了房地产投资发展的方向． 3 投资优化组合模型 本文以现代投资组合理论为基础，充分考虑房地产投资过程中的相关风险和约束条件，建立多 目标 规划模型，实现房地产投资的最优组合． 3．1基本假设 本文建立此模型的目的在于引入风险的概念，以风险和收益为中心变量，确定房地产投资优化组合 中各项 目的投资比例及规模，从而使组合投资实现收益最大和风险最小的最佳结合．为此，作如下假设： 1)各房地产投资项 目均有完整的可行性研究报告或投资计划，其经济可行性、技术可行性均按要 求进行了充分论证，并得到合理肯定；2)投资企业必须在资金资源可能范围内确定其投资优化组合方 收稿 日期：2003．1O．1O 作者简介：商如斌 (1948．)，男 (汉族)，教授 维普资讯 河 北 工 业 大 学 学 报 2004年第4期 式，在此前提下，本模型不再考虑资金资源的约束；3)各投资类型和经营模式均能根据市场调查及预 测资料确定其可能收益率及实现的概率；4)房地产投资者都倾向于追求收益最大和规避风险，即在综 合考虑期望收益和风险的基础上进行投资优化组合． 3．2设置决策变量 设有 种房地产投资类型或经营模式进行投资优化组合，各项 目在总投资中的权重为 (i=l，2，3 … … )，则 = ( ， …一 )T为投资分配决策变量． 3．3定义 目标函数 本多 目标规划模型设置两个 目标：一是投资组合的期望收益率最大；二是投资组合的总体投资风险 最小，即通过合理的投资组合，实现预期投资收益率和投资风险的最佳结合． 3．3．1总体收益率 目标函数 投资组合期望收益率