2009年房地产市场回顾.doc

2009年房地产市场回顾 2009年，我国的房地产市场可谓是波浪起伏、诡谲变化的一年： 　　在土地供应上，地方政府和开发商大喊，房地产项目供地不足，而国土资源部的调查统计表明，近三年房地产项目尤其是保障性住房用地和小户型住房用地供地充足，部分一线城市出现“烂尾楼”返潮现象，闲置土地已达数百万亩。 　　在价格上，一方面房地产用地拍卖价格节节攀升，一线城市的“地王”价格不断刷新，地价带动房价的言论甚嚣尘上；另一方面各城市不约而同地出现房地产闲置，房地产商们利用落户口、升学加分、降价打折等方式进行房地产促销。 　　在房地产开发理念上，政府采取各种措施，加大廉租房、经济适用住房和小户型商品房等三类住房建设，加强住房的保障性功能，力促和谐社会建设；房地产商们则把眼光钉在高消费人群身上，放在高档住房建设上，热衷于建设高档商品房和别墅，注重房地产的收益功能，追求利益的最大化。 　　在管理政策的引导上，部门之间发生的“地价带动房价还是房价拉动地价”的争论常年不休；是多供地来平抑房价还是地价所占房地产价格的比例小、是地方政府和房地产商拉价的结果，意见纷纭；是通过税费调节还是以政策调节尚未取得完全的一致。 　　在市场定位上，一些所谓的房地产专业人士和专家教授提出，现在的房价不高，年轻人就该买不起房；政府方面则强化保障性住房建设；老百姓则认为保障性住房面积过小不适用，商品房价格太高，或持币待购，或对当房奴的日子牢骚满腹。 　　各种意见激烈交锋，各种现象交替出现，使2009年的房地产市场表面上出现一些让人看不清的状况，但究其实质，只有一条：各方利益所在，在社会转型期矛盾激烈，是正常现象。 　　从目前房地产市场的走向看，已开始出现分化的现象，呈现出以下特点： 　　一是高档房地产的建设和造势集中在东中部一线城市；中档住房的销售热点集中在西部的省会城市和中东部的二线城市； 　　二是房地产市场价格在东部曾一度出现下跌，但已经企稳回升；在中西部出现稳中有升，但上涨的幅度不大。 　　三是房地产销售出现房地产商自己炒作市场繁荣的假象，少数地方存在有价无市或者市场疲软的情况，市场持币待购的情况比较严重。 四是保障性住房建设力度在加大，开工和竣工面积不断增加。 2009年的房价变化恐怕很多人谁都判断错了。2008年，全国房地产市场在受到美国次贷危机和奥运商机提前透支等影响，一直处于低迷状态；尤其受全球性金融危机的影响，房地产市场在扛了近一年的“价不跌、低销量”的情况下，在08年底到09年初出现了明显的下调趋势。但是，到今年3、4月份，楼市开始逐步回暖，大多数人并没有想到这是新一轮大幅度上涨的开始，因此很多人认为那是“小阳春”，接下来的应该是“倒春寒”。尤其是北京，但是北京的房地产市场就像北京的天气一样，没有春天，过了冬天就是炎热的夏季，房价不断窜升。统计显示，10月份北京商品住宅的成交均价达到15891元/平方米，比9月份环比上涨了1514元/平方米，涨幅达10.5％；与上年同期同比上涨了3563元/平方米，涨幅达28.9％。而且，最可怕是在房价如此快速上涨的同时，仍然出现供不应求，许多楼盘开盘即售罄，甚至出现托门子、找关系还买不到房的现象。 其实，从纯粹经济学的角度分析，房价上涨到如此高的水平，已经远远超出了其本身的价值，这可以从房价远远超过其开发成本、住房价格高于商用物业（商场、写字楼等）价格等现象得到证明；而且即使从投资的角度，也存在着较大的泡沫风险，这可以从超低的租价比得到证明。 那么，回顾2009年的房地产市场变化，导致房价如此高涨的因素是什么呢？通过归纳不同观点，主要有： 1、流动性过剩，投资性需求过高导致房价窜升； 2、通货膨胀的预期导致购房、购地者增加，以抵御通胀； 3、地王不断出现，高地价推高了房价； 4、房贷优惠，从政府到银行，都出台政策支持房市，导致需求提前释放； 5、地方政府追求土地财政、GDP，推高房价、地价； 6、中国人口多，对房子的刚性需求较大，房价上涨预期导致； 7、开发商囤地、捂盘，控制供给，人为推高房价； 8、投资者买涨不买跌的追涨心理导致房价滚雪球推高了房价； 9、拆迁补偿、征地补偿等不断提高，导致土地成本提高，最终推高房价； 10、国家建设管理部门和地方政府都保护开发商，主观和客观上都鼓励了开发商垄断，乃至形成官商利益共同体，导致开发商操控房价。 其实，引起房价如此上涨的因素肯定是复杂的，但是寻找到关键因素也是有效控制房价的关键，当然除了上述，也可能还有更重要的因素没有列出 世邦魏理仕2009年重庆房地产市场回顾及对2010年的展望 作者： 来源：新浪房产 2010-01-28 15:10:35 　　新浪房产讯 2010年1月27日，世邦魏理仕2009年重庆房地产市场回顾及对2010年的展望交流会在国贸豪生酒店举行。重庆世邦